2013房地产估价师理论与方法选择练习题(五)

　　一、单项选择题

　　1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

　　A.概括性

　　B.描述性

　　C.理论性

　　D.准确性

　　2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。

　　A.出租的房地产

　　B.自用的房地产

　　C.餐饮的房地产

　　D.营业的房地产

　　3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。

　　A.公正

　　B.公平

　　C.公开

　　D.估价对象的合法权益

　　4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.土地使用管制

　　5.在房地产权利中，属于用益物权的是()。

　　A.自物权

　　B.划拔土地使用权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为()元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影响房地产价格的区位因素是()。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.环境

　　9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。

　　A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

　　B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

　　C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

　　D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

　　10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

　　A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

　　B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

　　C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

　　D.存量+新增竣工量-拆毁量

　　11.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括()。

　　A.征地管理费

　　B.耕地占用税

　　C.安置补助费

　　D.耕地开垦费

　　13.建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

　　A.体量

　　B.结构

　　C.设施

　　D.层高

　　14.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为()元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.报酬率为()与所投入的资本的比率。

　　A.净收益

　　B.投资回收

　　C.投资回报

　　D.收益

　　16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。

　　A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

　　B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

　　C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

　　D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

　　18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是()年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。

　　A.自然折旧

　　B.物质折旧

　　C.功能折旧

　　D.经济折旧

　　20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。

　　A.土地取得成本+开发成本

　　B.土地取得成本+开发成本+管理费用

　　C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

　　D.开发完成后的房地产价值

　　21.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是()。

　　A.新开发房地产项目

　　B.用于出售用途的房地产项目

　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D.用于投资或再开发的房地产

　　22.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是()和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

　　A.指数平滑分析

　　B.趋势拟合分析

　　C.时间序列分析

　　D.相关分析

　　23.开发经营期的起点是假设的()。

　　A.开工日期

　　B.取得估价对象的日期

　　C.取得待开发土地的日期

　　D.开始出售开发完成后的房地产的日期

　　24.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为()元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

　　26.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为()。

　　A.交易情况修正

　　B.交易日期调整

　　C.房地产状况调整

　　D.区域因素调整

　　27.从事房地产估价，首先要有房地产()。

　　A.估价业务

　　B.估价目的

　　C.估价对象

　　D.估价程序

　　28.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　29.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指()。

　　A.房地产开发企业自有资金周转的速度

　　B.估价对象房地产变为现金的速度

　　C.估价对象房地产带来净收益的速度

　　D.房地产开发企业流动资金周转的速度

　　30.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为()。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　31.下列关于路线价法中，不正确的是()。

　　A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

　　B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

　　C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

　　D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

　　32.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为()万元。

　　A.824

　　B.864

　　C.882

　　D.904

　　33.某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　34.影响房地产价格的环境因素不包括()。

　　A.大气环境

　　B.声觉环境

　　C.卫生环境

　　D.治安环境

　　35.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。

　　A.社会因素

　　B.环境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

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