2013房地产估价师《经营与管理》冲刺题及答案(2)

　　一、单项选择题

　　1.从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就(　　)。

　　A.越大

　　B.越小

　　C.不存在

　　D.分散

　　2.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值(　　)。

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不变

　　D.不能确定

　　3.下列风险中，属于个别风险的是(　　)。

　　A.购买力风险

　　B.市场供求风险

　　C.政策风险

　　D.比较风险

　　4.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为(　　)万元。

　　A.55.0

　　B.85.6

　　C.150.0

　　D.123.6

　　5.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为(　　)元。

　　A.1002.45

　　B.1012.45

　　C.1027.42

　　D.1037.45

　　6.根据(　　)的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

　　A.房地产交易方式

　　B.房地产交易顺序

　　C.房地产交易目的

　　D.房地产类型

　　7.指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是(　　)。

　　A.房地产产品结构

　　B.房地产供求结构

　　C.房地产投资结构

　　D.房地产总量结构

　　8.当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指(　　)。

　　A.房地产泡沫

　　B.房地产市场中的过度开发

　　C.房地产适度经营

　　D.房地产过剩

　　9.当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是(　　)。

　　A.确定建设施工的各种图纸准备就绪

　　B.完成全体工作人员的筛选工作

　　C.获取土地使用权

　　D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

　　10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了(　　)。

　　A.领导定价法

　　B.随行就市定价法

　　C.目标定价法

　　D.挑战定价法

　　11.所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是(　　)。

　　A.同质偏好

　　B.分散偏好

　　C.集群偏好

　　D.自然细分市场

　　12.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于(　　)。

　　A.选择专业化

　　B.单一市场集中化

　　C.市场专业化

　　D.产品专业化

　　13.在复杂购买行为中，购买者的决策过程由(　　)阶段构成。

　　A.引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为

　　B.收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为

　　C.收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为

　　D.引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为

　　14.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是(　　)。

　　A.消费者行为调查

　　B.市场营销因素调查

　　C.竞争情况调查

　　D.市场需求容量调查

　　15.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是(　　)。

　　A.空置率=合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率>合理空置率

　　D.不能判断

　　16.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是(　　)元。

　　A.1005.56

　　B.1010.56

　　C.1110.56

　　D.1115.56

　　17.已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是(　　)。

　　A.12.35%

　　B.12.55%

　　C.12.68%

　　D.12.93%

　　18.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是(　　)元。

　　A.2040.8

　　B.3451.83

　　C.5089.1

　　D.6666.7

　　19.下列选项中，(　　)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

　　A.开发工作量

　　B.经营利润

　　C.经营收入

　　D.投资数额

　　20.已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元;折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是(　　)。

　　A.11.12%

　　B.11.36%

　　C.11.66%

　　D.12.95%

　　21.房地产项目的I临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(　　)的极限值。

　　A.允许的最低经济效益指标

　　B.最大费用

　　C.利润为零

　　D.最大利润

　　22.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是(　　)。

　　A.单元估算法

　　B.单位指标估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指标估算法

　　23.某市去年住宅的实际销售量为500×104 m2，预测销售量为450×104 m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是(　　)×104 m2。

　　A.475

　　B.600

　　C.450

　　D.490

　　24.财务内部收益率是指项目在整个(　　)内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

　　A.动态投资回收期

　　B.项目寿命期

　　C.计算期

　　D.开发期

　　25.初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达(　　)，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

　　A.±5%

　　B.±10%

　　C.±20%

　　D.±30%

　　26.不属于风险估计与评价常用的方法是(　　)。

　　A.调查和老师打分法

　　B.解析方法

　　C.概率估算法

　　D.蒙特卡洛模拟法

　　27.投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为(　　)。

　　A.±10%

　　B.±20%

　　C.±30%

　　D.±40%

　　28.不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是(　　)。

　　A.市政规划方案选择

　　B.项目构成及平面设计

　　C.建筑规划方案选择

　　D.市场调查分析

　　29.取得开发项目用地所发生的费用为(　　)。

　　A.用地使用费

　　B.土地费用

　　C.土地转让费

　　D.土地租用费

　　30.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在(　　)年内延续弥补。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　31.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的(　　)。

　　A.使用计划

　　B.出租计划

　　C.销售计划

　　D.租售计划

　　32.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于(　　)。

　　A.业主希望的投资回报率

　　B.承租人愿意承担的费用

　　C.承租人的承受能力

　　D.同类型物业的市场供求关系

　　33.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 m2，外墙面积6 m2，单元问分隔墙面积8 m2，公摊面积3 m2。那么，可出租面积应为(　　) m2。

　　A.33

　　B.40

　　C.43

　　D.47

　　34.在房地产定价方法中，名牌策略属于(　　)。

　　A.成本加成定价法

　　B.目标定价法

　　C.认知价值定价法

　　D.领导定价法

　　35.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为(　　)万元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　二、多项选择题

　　1.按投资业务划分，房地产投资信托基金分为(　　)。

　　A.权益型

　　B.抵押型

　　C.混合型

　　D.质押型

　　E.提存型

　　2.利率提高，对房地产投资的影响有(　　)。

　　A.导致房地产实际价值的折损

　　B.导致房地产实际价值的提高

　　C.加大投资者的债务负担

　　D.减缓投资者的债务负担

　　E.投资会提高

　　3.以下情况能引起房地产市场需求增加的是(　　)。

　　A.未来预期收益的增加

　　B.收入水平的提高

　　C.边际税率的降低

　　D.土地供给的减少

　　E.消费品位的变化

　　4.房地产开发程序可以划分为(　　)等阶段。

　　A.物业管理阶段

　　B.前期工作

　　C.建设阶段

　　D.租售阶段

　　E.投资机会选择与决策分析

　　5.尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括(　　)。

　　A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系

　　B.物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员

　　C.物业代理信誉更高，更易销售

　　D.物业代理更加熟悉市场情况

　　E.房地产开发商有特定的销售对象

　　6.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益有(　　)。

　　A.自我消费

　　B.房地产保值

　　C.房地产增值

　　D.开发利润

　　E.出租收益

　　7.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(　　)。

　　A.文献查阅

　　B.观察

　　C.专题讨论

　　D.问卷调查

　　E.实验

　　8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于(　　)等因素。

　　A.行业基准收益率

　　B.政府政策

　　C.通货膨胀率

　　D.社会平均利润率

　　E.投资者的目标收益率

　　9.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有(　　)。

　　A.速动比率

　　B.利息备付率

　　C.偿债备付率

　　D.内部收益率

　　E.资产负债率

　　10.税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括(　　)。

　　A.经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加

　　B.企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税

　　C.土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种

　　D.房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税

　　E.土地增值税

　　11.“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即(　　)，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

　　A.最乐观预测值

　　B.最不能预测值

　　C.最有可能预测值

　　D.最悲观预测值

　　E.最高利润预测值

　　12.有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是(　　)。

　　A.解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种

　　B.解析法和蒙特卡洛法有很大区别

　　C.蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题

　　D.解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样

　　E.解析法和蒙特卡洛法无很大区别

　　13.在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是(　　)。

　　A.检验各风险因素

　　B.对评价指标的影响

　　C.对风险对策的建议

　　D.定量确定风险大小

　　E.选出最佳方案

　　14.项目管理的目标就是寻求项目(　　)的最优均衡控制。

　　A.质量

　　B.安全

　　C.成本

　　D.资源

　　E.时间

　　15.零售商业物业租金调整可以基于(　　)来进行调整。

　　A.消费者价格指数

　　B.零售物价指数

　　C.业主的要求

　　D.租赁双方商定的定期调整比率

　　E.同类物业的租金水平

　　三、判断题

　　1.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 (　　)

　　2.从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 (　　)

　　3.开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发 成本之比。 (　　)

　　4.目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 (　　)

　　5.某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 (　　)

　　6.资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 (　　)

　　7.为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将 评估结果向业主委员会报告。 (　　)

　　8.零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然 平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。 (　　)

　　9.在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变 化概率估计的准确性。 (　　)

　　10.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大 于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 (　　)

　　11.空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有 效毛租金收入减少;空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 (　　)

　　12.房地产项目开发时机的分析与选择，应先考虑开发完成后的市场前景，再推出开发场地 、和开始建设的时机。 (　　)

　　13.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行 贷款利率。 (　　)

　　14.过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 (　　)

　　15.物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收入。 (　　)

    答案：

    单选题：1-20：B,A,D,A,B,A,B,B,C,D，A,D,D,B,B,D,B,B,C,C

            21-35：A,B,D,B,D,C,C,D,B,D,D,D,C,D,D

    多选题：1-5：ABC,AC,AB,BCDE,ABD

            6-10：ABCE,BCDE,BCD,ABCE,AB

            11-15：ACD,CDE,ABCE,ACE,ABD

     判断题：1-15：√××××，×√√√×，×√√√√

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