房地产估价师考试试题：理论与方法必做题及答案三十八

　　选择题

　　1.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当(　 )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资;相反，他们将向市场出售过去的房地产。

　　A.市场价格

　　B.投资价格

　　C.使用价格

　　D.交换价格

　　答案：A

　　解析：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买;反之，说明不值得投资购买。

　　2.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(　 )。

　　A.市场价值评估

　　B.投资价值评估

　　C.原始价值评估

　　D.账面价值评估

　　答案：B

　　解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。

　　3.(　 )是随着时间的推移而减少的。

　　A.原始价值

　　B.账面价值

　　C.市场价值

　　D.投资价值

　　答案：B

　　解析：原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。

　　4.(　 )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　A.原始价格

　　B.理论价格

　　C.成交价格

　　D.市场价格

　　答案：D

　　解析：市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　5.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为(　 )。

　　A.楼面地价;土地总价÷总建筑面积

　　B.楼面地价：土地总价x总建筑面积

　　C.楼面地价：土地总价+总建筑面积

　　D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价

　　答案：A

　　6.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　 )。(2009年试题)

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　答案：B

　　7.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　 )。(2009年试题)

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案：B

　　解析：该幢写字楼的销售利润率=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5.5%)]×10000/(3000×10000)=11.08%。

　　8.某成片荒地面积为1平方公里，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是(　 )万元/m2。(2009年试题)

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　答案：C

　　解析：{30000+30000×[(1+7.2%)0.5-1]}÷(1000×1000×65%)=477.87(万元/m2)。

　　9.某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/Km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为(　 )元/m2。(2008年试题)

　　A.50.02

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　答案：A

　　解析：土地取得费用=36×10000÷666.67=540(元/m2)，土地开发费用=150(元/m2)，该土地的投资利息=(540+150)×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02(元/m2)。

　　10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　 )。(2008年试题)

　　A.81.00%

　　B.84.00%

　　C.84.17%

　　D.84.80%

　　答案：B

　　解析：d=D/C×100%=1440/(120×600)100%=2%，当R≠0时，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。

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