2014房地产估价师《案例与分析》复习指导(14)

更新时间：2013-10-18 09:34:42 来源：|0

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摘要 2014房地产估价师《案例与分析》

　　7.4.5 开发利润

　　开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。

　　7.4.6 投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。

　　7.4.7 折现率

　　折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

　　7.4.8 计算中的其他问题

　　在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的(当时该块土地的最后成交价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多)。

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