2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第一章

　　第一章　房地产投资与投资风险

　　一、单项选择题

　　1、一般来说，与长期投资相比，短期投资(　)。

　　A、风险较大

　　B、收益率较低

　　C、流动性差

　　D、投资回收期较长

　　2、下列(　)不属于投资的特性。

　　A、投资是一种经济行为

　　B、投资具有时间性

　　C、投资具有确定性

　　D、投资以赚取未来价值为目标

　　3、企业投资的目的更注重(　)。

　　A、社会效益

　　B、环境效益

　　C、经济效益

　　D、生态效益

　　4、购物中心属于(　)。

　　A、酒店和休闲娱乐设施投资物业

　　B、商用物业

　　C、工业物业

　　D、特殊物业

　　5、下列物业中，属于特殊物业的是(　)。

　　A、在建工程

　　B、车站

　　C、写字楼

　　D、科技产业园区

　　6、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是(　 )。(2011年真题)

　　A、土地不会毁损

　　B、地上建筑物有耐久性

　　C、变现性差

　　D、土地使用权益年限较长

　　7、对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，(　)的持续时间。

　　A、收益为零

　　B、产生的收益超过其使用成本

　　C、净收益大于零

　　D、收益率小于基准收益率

　　8、关于房地产投资特性的说法，错误的是(　 )。(2011年真题)

　　A、区位选择异常重要

　　B、不易产生资本价值风险

　　C、存在效益外溢

　　D、易受政策影响

　　9、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的(　)特性。

　　A、区位选择异常重要

　　B、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

　　C、需要适时的更新改造投资

　　D、存在效益外溢和转移

　　10、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于(　)。

　　A、生产性投资

　　B、土地开发投资

　　C、公益投资

　　D、商品房建设投资

　　11、X房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于(　)。

　　A、房地产开发投资

　　B、房地产置业投资

　　C、房地产间接投资

　　D、投资房地产投资信托基金

　　12、下列关于房地产置业投资的说法错误的是(　)。

　　A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　B、投资者可以通过转售物业，获取转售收益

　　C、房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式

　　D、都是为了获取较为稳定的经常性收入

　　13、(　)，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

　　A、投资房地产投资信托基金

　　B、住房抵押贷款证券化

　　C、投资房地产企业股票

　　D、房地产抵押担保

　　14、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　)。

　　A、销售收入

　　B、租金收入

　　C、转让收入

　　D、利息收入

　　15、下列不是房地产投资的优点的是(　)。

　　A、相对较高的收益水平

　　B、投资数额巨大

　　C、易于获得金融机构的支持

　　D、能抵消通货膨胀的影响

　　16、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业 2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(　)。

　　A、甲物业投资风险大

　　B、乙物业投资风险大

　　C、甲、乙两个物业投资风险相同

　　D、无法判断

　　17、下列选项中不属于系统风险的是(　)。

　　A、利率风险

　　B、通货膨胀风险

　　C、时间风险

　　D、政策风险

　　18、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的(　)。

　　A、市场供求风险

　　B、周期风险

　　C、变现风险

　　D、通货膨胀风险

　　19、2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A、政治风险

　　B、利率风险

　　C、政策风险

　　D、市场供求风险

　　20、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是(　)。

　　A、未来运营费风险

　　B、收益现金流风险

　　C、资本价值风险

　　D、时间风险

　　21、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于(　)。

　　A、时间风险

　　B、持有期风险

　　C、通货膨胀风险

　　D、周期风险

　　22、房地产开发投资属于典型的(　)房地产投资。

　　A、收益型

　　B、收益加增值型

　　C、机会型

　　D、博弈型

　　23、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个(　)。

　　A、正的协方差

　　B、负的协方差

　　C、标准协方差

　　D、绝对协方差

　　24、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以(　)。

　　A、提高投资收益

　　B、降低系统风险

　　C、降低个别风险

　　D、使投资毫无风险

　　25、假设银行一年期存款利率为2.5%，贷款利率为5.8%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为(　)。

　　A、6.22%

　　B、8.2%

　　C、8.3%

　　D、9.7%

　　26、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.5%，国债收益率为4%，房地产投资市场的风险相关系数为0.6。那么，当前房地产投资的折现率为(　)。

　　A、5.7%

　　B、7.9%

　　C、8.8%

　　D、9.4%

　　二、多项选择题

　　1、投资可按以下(　)角度分类。

　　A、短期投资和长期投资

　　B、实物投资和金融投资

　　C、商品房投资和土地开发投资

　　D、直接投资和间接投资

　　E、固定资产投资与流动资产投资

　　2、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有(　 )。(2011年真题)

　　A、居住物业投资

　　B、商业物业投资

　　C、土地开发投资

　　D、房地产开发投资

　　E、房地产经营投资

　　3、按照物业用途的不同，房地产投资可以分为(　)投资。

　　A、居住物业

　　B、商业物业

　　C、工业物业

　　D、出租物业

　　E、房地产经营物业

　　4、受制于房地产的(　)等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

　　A、不可移动性

　　B、异质性

　　C、增值性

　　D、流动性

　　E、弱流动性

　　5、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有(　)。

　　A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命

　　B、自然寿命一般要比经济寿命长

　　C、如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

　　D、房地产的经济寿命与使用性质无关

　　E、房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

　　6、房地产间接投资的形式主要有(　)。

　　A、购买物业用于出租经营

　　B、购买住房抵押支持证券

　　C、购买房地产企业债券

　　D、投资房地产企业股票

　　E、购买土地进行开发

　　7、下面哪项中，按资产投资的类型划分，不属于房地产投资信托基金的分类是(　)。

　　A、权益型

　　B、综合型

　　C、增长型

　　D、抵押型

　　E、混合型

　　8、地产投资可以给投资者带来一系列的好处，下面正确的是(　)。

　　A、能抵消通货膨胀的影响

　　B、相对较高的收益水平

　　C、提高投资者的资信等级

　　D、投资回收期较短

　　E、投资数额较小

　　9、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有(　)。

　　A、小中取大法

　　B、大中取小法

　　C、大中取大法

　　D、小中取小法

　　E、最小最大后悔值法

　　10、下列风险属于房地产投资系统风险的有(　)。

　　A、持有期风险

　　B、或然损失风险

　　C、政策风险

　　D、通货膨胀风险

　　E、收益现金流风险

　　11、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有(　)。

　　A、导致房地产实际价值下降

　　B、导致房地产实际价值上升

　　C、加大投资者债务负担

　　D、抑制房地产市场需求

　　E、增加房地产市场需求

　　12、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为(　)几种类型。

　　A、收益型

　　B、收益贬值型

　　C、收益加增值型

　　D、机会型

　　E、保本型

　　三、判断题

　　1、一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率较高。(　)

　　对

　　错

　　2、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。(　)

　　对

　　错

　　3、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。(　)

　　对

　　错

　　4、房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。(　)

　　对

　　错

　　5、由于房地产具有异质性，房地产市场价值和投资价值难以判断，因而易产生投资风险。(　)

　　对

　　错

　　6、购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。(　)

　　对

　　错

　　7、房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。(　)

　　对

　　错

　　8、有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。(　)

　　对

　　错

　　9、在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。(　)

　　对

　　错

　　10、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。(　)

　　对

　　错

　　11、小中取大法是对未来持乐观的看法，认为未来会出现最后的自然状态。(　)

　　对

　　错

　　12、利率调升会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，还会抑制房地产市场上的需求数量。(　)

　　对

　　错

　　13、为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。(　)

　　对

　　错

　　14、投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。(　)

　　对

　　错

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。参见教材P1。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 投资的特性：投资是一种经济行为;投资具有时间性;投资的目的是获取收益;投资具有风险性。参见教材P3。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 企业投资的目的更注重经济效益。参见教材P4。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 商业物业投资：包括写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心)和出租公寓。参见教材P5。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 特殊物业包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。参见教材P6。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 变现性差是房地产投资的特性。参见教材P7。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，净收益大于零的持续时间。参见教材P7。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 选项B应该是易产生资本价值风险。参加教材P8。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 需要适时的更新改造投资要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。参见教材P7～8。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 土地开发投资市值房地产开发企业进行的土地开发工程完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资。参见教材P10。

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。参见教材P11。

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 房地产置业投资一是自用，而是获取较为稳定的经常性收入。参见教材P11。

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。参见教材P12。

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。

　　16、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元)

　　乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)

　　这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下，

　　甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100

　　乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200

　　标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。

　　参见教材P16。

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 房地产投资系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P17。

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 市场供求风险是指投资者所在的房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。参见教材P18。

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。参见教材P19。

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。参见教材P20。

　　21、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。参见教材P21。

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。参见教材P22。

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。参见教材P24。

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。参见教材P25。

　　25、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。参见教材P25。

　　26、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 R=4%+0.6×(12%-4%)=8.8%。参见教材P27。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。参见教材P1。

　　2、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 按经济活动类型划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资、房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为。参见教材P4。

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 按照物业用途的不同，房地产投资可以分为居住物业投资、商业物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资。参见教材P5。

　　4、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】 受制于房地产的不可移动性、异质性、弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。参见教材P6。

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命：房地产的经济寿命与其使用性质相关。参见教材P7。

　　6、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。参见教材P11。

　　7、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 房地产投资信托基金按资产投资的类型划分为权益型、抵押型、混合型三种形式。参见教材P12。

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。

　　9、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P17。

　　10、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 房地产投资系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P17。

　　11、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。参见教材P19。

　　12、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。参见教材P22。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。参见教材P1。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。参见教材P4。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 商业物业是收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材P5。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 自然寿命比经济寿命长。参见教材P7。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 参见教材P8。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 特殊目的机构应为SPC，REITs是房地产投资信托基金的缩写。参见教材P12。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 房地产开发投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。参见教材P13。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。参见教材P14。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 在选择投资机会时，大多数情况下，收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。参见教材P15。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。参见教材P16。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 大中取大法是对未来持乐观的看法，认为未来会出现最后的自然状态。参见教材P17。

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。参见教材P19。

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 对房地产投资对象投保，投保项目越多是越保险，但投保是需要支付费用的，如果保险费用占的比例过大，则投资者差不多是在替保险公司投资了。参见教材P20。

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。参见教材P23。