2014年房产估价《理论与方法》讲义:第九章三节

　　第三节 银行信贷融资

　　1.房地产开发贷款：

　　(一)房地产开发贷款的种类

　　房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发包括土地开发和房屋开发两类。

　　1.地产开发贷款

　　土地开发是对毛地或生地进行改良，为土地上的房屋开发进行前期准备。

　　2.房产开发贷款

　　商业银行通常在房地产开发项目建设阶段的融资中扮演关键角色。

　　(二)房地产开发贷款的风险

　　1.政策风险

　　2.市场风险

　　3.经营风险

　　4.财务风险

　　5.完工风险

　　6.抵押物估价风险

　　7.贷款保证风险

　　(三)房地产开发贷款的风险管理

　　从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施是：

　　(1)对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。

　　(2)对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。

　　(3)房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。

　　(4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。

　　(5)在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。

　　2.土地储备贷款：

　　(一)土地储备贷款的发放

　　土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

　　(二)土地储备贷款的风险

　　(1)土地储备机构自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款。

　　(2)土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配。

　　(3)土地储备机构贷款抵押中的法律问题带来的风险

　　当前，土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。

　　(三)土地储备贷款的风险管理

　　由于土地储备贷款的发放对象主要是政府土地储备机构，其本身并不具备独立的法人资格，而且土地收购储备过程中的土地权属并不十分清晰，因此商业银行亦非常重视该类贷款的风险管理。土地储备贷款风险管理的具体措施包括：

　　(1)对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款。

　　(2)以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　(3)对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析。

　　(4)实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

　　3.房地产抵押贷款：

　　(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状

　　房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。

　　(二)房地产抵押贷款的种类

　　1.个人住房抵押贷款

　　个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

　　2.商用房地产抵押贷款

　　商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。

　　3.在建工程抵押贷款

　　在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　(三)个人住房贷款的风险

　　个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。

　　(四)金融机构对房地产抵押物的要求

　　不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：

　　1.合法设定房地产抵押权

　　2.择优选择设押的房地产

　　3.合理确定抵押率

　　4.处置抵押物的渠道畅通

　　(五)个人住房抵押贷款的风险管理

　　商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。

　　4.房地产抵押贷款二级市场：

　　房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。

　　(一)抵押贷款二级市场的发展

　　抵押贷款业务中包含着众多的职能：第一，抵押贷款产品的设计。第二，贷款的销售或营销，即使潜在的借款人知晓所销售的特定产品的优点并完成产品的销售 (即贷款的发放)。第三，贷款的管理或者运作，主要是到期本金和利息的收取。第四，贷款的融资，即筹集发放贷款所需的资金。第五，贷款风险的承担，包括违约风险和价格风险等。第六，违约或者拖欠贷款的管理。抵押贷款业务中的这些职能可以由一个机构完成。但是，在贷款业务规模较大时，多个机构分别承担其中的一种或者几种职能，更能发挥这些机构的竞争优势。抵押贷款二级市场的发展，促进了这种专业化分工的产生和完善。

　　(二)抵押贷款二级市场发展的条件

　　发展抵押贷款二级市场，首先需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场。

　　其次，还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件。

　　(三)抵押贷款支持证券的类型

　　抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，主要有四种类型：抵押贷款支持债券(Mortgage-backed bonds)、抵押贷款传递证券(Mortgage阳ss-through securities)、抵押贷款直付债券(Mortgage pay-through bonds)和抵押贷款担保债务(Collateralized mortgage obligations)。