2014年房地产估价师《经营与管理》模拟卷:单选题

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　　一、单项选择题

　　1.投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指(　　)。

　　A.房地产管理投资

　　B.房地产置业投资

　　C.房地产开发投资

　　D.房地产经营投资

　　2.中国房地产市场的发展急需扩展房地产(　　)渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

　　A.间接融资

　　B.直接融资

　　C.基金融资

　　D.债券融资

　　3.投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指(　　)。

　　A.房地产开发投资

　　B.房地产直接投资

　　C.房地产置业投资

　　D.房地产间接投资

　　4.如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为(　　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　5.根据(　　)的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

　　A.房地产交易方式

　　B.房地产交易顺序

　　C.购买房地产目的

　　D.房地产类型

　　6.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是(　　)。

　　A.0.4月

　　B.2.5月

　　C.0.4年

　　D.2.5年

　　7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为(　　)。

　　A.9.00%

　　B.8.05%

　　C.30.00%

　　D.7.52%

　　8.为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用(　　)发包。

　　A.专业工程

　　B.建筑工程全过程

　　C.分部工程

　　D.分阶段

　　9.承包商收到竣工结算价款后，通常应在(　　)内将竣工工程交付给开发商。

　　A.半个月

　　B.一个月

　　C.一个半月

　　D.二个月

　　10.随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为(　　)。

　　A.市场港量

　　B.市场预测量

　　C.市场最低量

　　D.市场最高量

　　11.市场的客体通常是指(　　)。

　　A.买家

　　B.卖家

　　C.交易对象

　　D.交易价格

　　12.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是(　　)。

　　A.建筑师

　　B.结构工程师

　　C.设备工程师

　　D.监理工程师

　　13.决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是(　　)。

　　A.满足购买者使用要求

　　B.购买者支付能力

　　C.物业预期收益

　　D.物业用途

　　14.按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的(　　)。

　　A.存量规模

　　B.租金水平

　　C.开发成本

　　D.资本化率

　　15.设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为(　　)m2建筑面积的户型较为理想。

　　A.70-110

　　B.80-120

　　C.90-130

　　D.100-150

　　16.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是(　　)。

　　A.1.061

　　B.0.061

　　C.0.500

　　D.0.060

　　17.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是(　　)万元。

　　A.120

　　B.200

　　C.220

　　D.240

　　18.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是(　　)。

　　A.行业平均收益率

　　B.资金成本

　　C.项目风险

　　D.资金成本和项目风险

　　19.按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的(　　)。

　　A.相互影响性

　　B.适应性

　　C.不一致性

　　D.保值性与增值性

　　20.房地产置业投资项目的期间费用计为(　　)。

　　A.开发建设投资

　　B.经营成本

　　C.流动资金

　　D.运营费用

　　21.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为(　　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.45%

　　D.50%

　　22.一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是(　　)。

　　A.14%

　　B.10%

　　C.33%

　　D.15%

　　23.开发项目总投资包括(　　)和经营投资。

　　A.前期投资

　　B.后续投资

　　C.建设投资

　　D.管理投资

　　24.企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用

　　A.经营成本

　　B.开发产品成本

　　C.期间费用

　　D.开发项目总投资

　　25.动态投资回收期是指项目以(　　)抵偿全部投资所需的时间。

　　A.净现金

　　B.净收益

　　C.净现值

　　D.财务净现值

　　26.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是(　　)。

　　A.投资利润率

　　B.投资回报率

　　C.贷款利率

　　D.成本利润率

　　27.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于(　　)。

　　A.土地费用

　　B.前期工程费

　　C.房屋开发费

　　D.管理费用

　　28.当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是(　　)。

　　A.开发商

　　B.设计单位

　　C.承包商

　　D.监理单位

　　29.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是(　　)。

　　A.土地购置贷款

　　B.土地储备贷款

　　C.土地开发贷款

　　D.建设贷款

　　30.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是(　　)。

　　A.抵押贷款还本付息

　　B.管理人员工资

　　C.公共设施维修费

　　D.保险费

　　31.房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好(　　)工作。

　　A.施工图设计

　　B.可行性研究

　　C.成本收益分析

　　D.项目建设书的编制

　　32.房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是(　　)。

　　A.开发商

　　B.承包商

　　C.相关的政府部门

　　D.监理单位

　　33.某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为(　　)元/m2。

　　A.467.25

　　B.448.24

　　C.498.53

　　D.482.79

　　34.某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为(　　)元/m2。

　　A.50.6

　　B.60.6

　　C.34.8

　　D.44.6

　　35.对于收益性物业的管理费和利润通常是物业(　　)的一个百分比。

　　A.有效毛租金收入

　　B.净经营收入

　　C.潜在毛租金收入

　　D.税后现金流

　　参考答案：

　　1-10BAACA DDBAA 11-20BACAB BDDBD 21-30BDCCB CCABA 31-35BADCA