2014年房地产估价师《案例分析》专题训练13

更新时间：2014-03-25 13:05:53 来源：|0

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摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《案例分析》模拟题"供大家参考学习!祝您马到成功!

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　　案例：

　　某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1~3层整体设计为商场;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83 594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

　　问题：

　　1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　答案：

　　1、一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显

　　的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。

　　2、依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成本开发期间费用进行估算。

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