2014年房地产估价师《理论与方法》公式详解2
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1.建立价格可比基础
?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积
建筑面积
?建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积
建筑面积
?套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积
套内使用面积
?1公顷=10 000平方米
?1亩=666.67平方米
?1平方英尺=0.09290304平方米
?1坪=3.30579平方米
?平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000
?平方米下的价格=亩下的价格÷666.67
?平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304
?平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579
2.交易情况修正
?采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格
可比实例成交价格× 1 =可比实例正常市场价格
1±S % 或者：
可比实例成交价格× 100 =可比实例正常市场价格
100±S %
上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数
1±S % 100±S %
?采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额=可比实例正常市场价格
?正常成交价格―应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格
?正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
?应有卖方缴纳的税费=正常成交价格×卖方缴纳税率
?应有买方缴纳的税费=正常成交价格×买方缴纳税率
?正常成交价格= 卖方实际得到的价格
1―卖方缴纳税率
?正常成交价格= 买方实际付出的价格
1+买方缴纳税率
3.交易日期调整
?可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=可比实例在估价时点时的价格
?可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100=可比实例在估价时点时的价格
?采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格
成交日期时的价格指数
?采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格
?采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=可比实例在估价时点时的价格
?采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)=可比实例在估价时点时的价格
4.房地产状况调整
?房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法
?可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
或者∶
可比实例在其房地产状况下的价格× 1 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
1±R %
可比实例在其房地产状况下的价格× 100 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
100±R
?可比实例在其房地产状况下的价格×100/()=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
?可比实例在其房地产状况下的价格×100/()×()/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
注∶上式()为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分
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