2014年房地产估价师《理论与方法》公式详解5

　　1.报酬率

　　?报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿 ― 投资带来的优惠

　　2.直接资本化法

　　?资本化率=年收益/价格

　　?V=NOI/R 上式中：V―房地产价值;NOI―房地产未来第一年的净收益;R―资本化率;

　　?收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数=价格/年收益

　　?利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值=年收益×收益乘数

　　?房地产价值=毛租金×毛租金乘数

　　?毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数=价格/毛租金(毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”)

　　?V=PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGI

　　?V=EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGI

　　?V=NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:NIM=V/NOI

　　由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R

　　?净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM

　　因为NIR=1―OER所以 Ro=(1―OER)/EGIM 上述公式的来源是：

　　因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

　　上式中：Ro―综合资本化率;OER―运营费用;V―房产价格;NIR―净收益率;EGIM―有效毛收入乘数;

　　NOI―某一年的净收益;

　　?在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y

　　?在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/Y [1―1/(1+Y)n] R=Y/[1―1/(1+Y)n]

　　?在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y―g

　　?在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y―△×Y/(1+Y)t―1或

　　R= Y―△×Y/(1+Y)t―1

　　3.投资组合和剩余技术

　　式中：Ro―综合资本化率;RL―土地资本化率;RB―建筑物资本化率;VL―土地价值;VB―建筑物价值;

　　V―土地价值占房地价值的比率;B―建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%;

　　?Ro=VL×RL+VB×RB/ VL+VB ?RL=(VL+VB)RO―VB×RB/VL ?RB=( VL+VB)RO― VL×RL/VB

　　?Ro=L×RL+B×RB ?Ro=L×RL+(1―L)RB ?Ro=(1―B) RL+B×RB

　　?抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM+(1―M)×RE

　　?在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×(1+YM)n/(1+YM)n―1

　　= YM+YM/(1+YM)n―1

　　式中：RM―抵押贷款常数;YM―抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率(i);n―抵押贷款期限;

　　?房地产的价格=抵押贷款金额+自有资金额 ?房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益

　　?直接资本化法的土地剩余技术公式 为: VL= AO―VB×RB/ RL

　　?直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: VB= AO―VL×RL/ RB

　　上式中：VL―土地价值;AO―土地与地上建筑物共同产生的净收益;VB―建筑物价值;RB―建筑物资本化率;

　　RL―土地资本化率;

　　?直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: VE= AO―VM×RM/ RE

　　?直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: VM= AO―VE×RE/ RM

　　上式中：VE―自有资金权益价值;AO―房地产净收益;VM―抵押贷款金额;RM―抵押贷款常数;

　　RE―自有资金资本化率;