2014年房地产估价师《理论与方法》公式详解8
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1.路线价法
临街深度价格修正率的形式
|
临街深度(英尺) |
25 |
50 |
75 |
100 |
125 |
150 |
175 |
200 |
|
四三二一法则(%) |
40 |
30 |
20 |
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
|
单独深度价格修正率(%) |
40 |
30 |
20 |
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
|
累计深度价格修正率(%) |
40 |
70 |
90 |
100 |
109 |
117 |
124 |
130 |
|
平均深度价格修正率(%) |
160 (40) |
140 (35) |
120 (30) |
100 (25) |
87.2 (21.8) |
78.0 (19.5) |
70.8 (17.7) |
65.0 (16.25) |
?平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度
2.路线价法计算公式(以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例)
①一面临街矩形土地价值的计算公式：
?V(单价) =u×dυ ?V(总价) =u×dυ×(f×d)
上式中:V―土地价值; u―路线价; dυ―临街深度价格修正率; f―临街宽度;d―临街深度
②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：
?V(总价) = uo×dυo×f×d o+u1×dυ1×f×(d―d o) ?V(单价) = uo×dυo×d o+u1×dυ1×(d―d o)/ d
上式中:V―土地价值; uo―前街路线价; dυo―前街临街深度价格修正率; f―临街宽度;d―总深度;
d o―前街影响深度; υ1―后街路线价; dυ1―后街临街深度价格修正率;
③矩形街角地价值的计算公式：
?V(单价) = uo×dυo+u1×dυ1×t ?V(总价) = (uo×dυo+u1×dυ1×t)×(f×d)
上式中:V―土地价值; uo―正街路线价; dυo―正街临街深度价格修正率; υ1―旁街路线价;
dυ1―旁街临街深度价格修正率; t―旁街影响加价率; f―临街宽度; d―临街深度;
④三角形土地价值的计算公式：
?V(单价) = u×dυ×h ?V(总价) = u×dυ×h×(f×d÷2)
上式中:V―土地价值; u―路线价; dυ―临街深度价格修正率; h―三角形土地价格修正率;
f―临街宽度; d―临街深度;
⑤其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减
3.高层建筑地价分摊的方法
①按建筑面积进行分摊
某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积
某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的建筑面积/总建筑面积
②按房地价值进行分摊
某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值
某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的房地价值/房地总价值
③按土地价值进行分摊
某部分占有的土地份额=该部分的房地价值―该部分的建筑物价值/房地总价值―建筑物总价值
某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值
?地价=地租/利息率
?地租量=农产品的市场价格―农产品的销售税费一农产品的生产成本―土地上投入资本的利息―农业经营者的利润
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