2014年房地产估价师《制度与政策》考点:有关房地产税收的优惠政策

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　　有关房地产税收的优惠政策

　　一、享受优惠政策的普通住房标准

　　国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：

　　(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

　　(2)单套建筑面积在120m2以下;

　　(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　二、个人购买销售住房税收优惠政策

　　(一)营业税

　　(1)个人自建自用住房销售时，免征营业税;

　　(2)企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

　　(3) 自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　(二)契税

　　从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　(三)土地增值税

　　个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　(四)印花税

　　个人销售或者购买住房暂免征收印花税。

　　三、个人出售住房个人所得税

　　优惠政策个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：

　　(1) 个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价款，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。(2)职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　(3)受赠人取得赠与人无偿赠与的住房后，再次转让的，在缴纳个人所得时，应纳税所得额为住房转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。

　　(4)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　同时，为确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，要求各级房地产交易管理部门加强与税务机关的协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。

　　四、住房租赁税收优惠政策

　　2008年3月1日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。

　　(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。(2)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　(3)对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%o税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　(4)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4%的税率征收房产税。

　　五、廉租住房和经济适用住房的税收优惠政策

　　为支持廉租住房、经济适用住房建设，自2007年8月1日起：

　　(1)对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

　　(2)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　(3)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　(4)对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　(5)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

　　(6)对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　(7)对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。

　　六、公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策

　　为支持公共租赁住房建设和运营，自2010年9月27日起执行下列税收优惠政策，执行期限暂定兰年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

　　(1)对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

　　(2)对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

　　(3)对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

　　(4)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　(5)企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额125以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　(6)对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

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