2014年房地产估价师《案例分析》考点:估价结果报告的写作

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　　估价结果报告的写作

　　估价结果报告应记载以下事项：①标题;②估价委托人;③估价机构;④估价对象;⑤估价目的;⑥估价时点;⑦价值定义;⑧估价依据;⑨估价原则;⑩估价方法;11估价结果;12估价人员;13估价作业日期;14估价报告使用期限。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

　　1.标题

　　估价结果报告的标题通常为“房地产估价结果报告”。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有估价报告编号并要与封面上的估价报告编号一致。

　　2.估价委托人

　　估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所;如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。

　　3.估价机构

　　估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住所，以及估价机构的资质等级、资质证书编号。

　　4.估价对象

　　估价对象的写作应包括四方面的内容：①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益;②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等;③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限;④建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装饰装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。

　　对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。

　　5.估价目的

　　估价目的就是指每宗房地产估价是为什么服务，即估价报告的具体用途。具体包括估价理由和作业范围，估计何种房地产权益的何种价值，或进行何种有关房地产投资决策分析和咨询服务，具体估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下：

　　(1)抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”;

　　(2)房地产转让估价目的可表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”;

　　(3)征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”;

　　(4)企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”;

　　(5)房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资决策提供参考依据”。

　　6.估价时点

　　估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。估价时点也是估价结果所对应的日期。

　　7.价值定义

　　价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。

　　价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：

　　(1)房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额”;

　　(2)房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”;

　　(3)房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。

　　8.估价依据

　　估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

　　所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出。

　　9.估价原则

　　估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。

　　10.估价方法

　　估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用估价方法的定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。

　　11.估价结果

　　估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。

　　估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。

　　12.估价人员

　　在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。

　　13.估价作业日期

　　估价作业日期是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价作业日期相一致。

　　14.估价报告使用期限

　　估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长时间。

　　房地产估价结果报告实例请参考后面房地产估价报告示例中的结果报告部分。

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