2014年房地产估价师考试《制度与政策》必看

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　　11.在我国，房地产价格计估制度是根据(　　)确立的一项房地产交易基本制度。

　　A.法律

　　B.行政法规

　　C.部门规章

　　D.政府规范性文件

　　12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记.贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款(　　)。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　13.新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金(　　)。

　　A.由物业管理企业代管

　　B.由房地产管理部门代管

　　C.由财政部门代管

　　D.由业主自行管理

　　14.合法建造房屋的物权目( )发生效力。

　　A.记载于不动产登记簿时

　　B.颁发房屋权属证书时

　　C.申青房屋所有权登记时

　　D.事实行为成就时

　　15.下列关于预告登记的表述中，错误的是(　　)。

　　A.预告登记的目的是保障将来实现的物权

　　B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

　　C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发生物权效力

　　D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖

　　16.根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是(　　)。

　　A.属永久性建筑有柱的货棚

　　B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊

　　C.无顶盖的室外楼梯

　　D.与室内不相通的类似于阳台的建筑

　　17.房地产估价报告应有至少(　　)名专职注册房地产估价师签字。

　　A. 1

　　B. 2

　　C. 3

　　D. 4

　　18.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供(　　)。

　　A.人才服务中心托管人事档案的证明

　　B.社会保险缴纳凭证复印件

　　C.所在单位同意其注册的书面意见

　　D.所取得的房地产估价科研成果

　　19.《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。

　　A.城市房屋拆

　　B.课税

　　C.企业清算

　　D.司法鉴定

　　20.某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至(　　)。

　　A. 2006年8月

　　B. 2007年8月

　　C. 2008年2月

　　D. 2009年2月

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　　21.业主选聘和解聘物业服务氽业，需要经(　　)同意。

　　A.业主委员会　建设工程教育网提供

　　B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

　　C.占总人数过半数的业主

　　D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

　　22.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在(　　)以上的，应进行土地增值税的清算。

　　A.55%

　　B.65%

　　C.75%

　　D.85%

　　23.某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力(　　)万元。

　　A.450

　　B.525

　　C.600

　　D.900

　　24 .2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为(　　)元。

　　A.125

　　B.250

　　C.300

　　D.375

　　25.王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用( )。

　　A.会减少

　　B.会增加

　　C.保持不变

　　D.可能增加也可能减少

　　26.商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的(　　)。

　　A.负债业务

　　B.资产业务

　　C.中间业务

　　D.代理业务

　　27.结合保险的本质，属于保险基本职能的是(　　)职能。

　　A.分散危险

　　B.融通资金

　　C.防灾防损

　　D.分配

　　28.某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是(　　)。

　　A.股份

　　B.股单

　　C.股票

　　D.公司债券

　　29.下列关于拍卖行为的表述中，错误的是(　　)。

　　A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物

　　B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请

　　C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的

　　D.委托人与拍卖人是平等的民事主体

　　30.下列统计指标中属于变异指标的是(　　)。

　　A.众数

　　B.调和平均数

　　C.中位数

　　D.标准差

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　　31.资产负债表中应在资产方反映的项目是(　　)。

　　A. 预收账款

　　B.应付账款

　　C.应收票据

　　D.预提费用

　　32.下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是(　　)

　　A.城市规划的制定

　　B.城市规划的实施和管理

　　C.城市规划的监督检查

　　D.城市规划法律、法规的制定

　　33.某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化牛后所需的公共服务发施，则该区域最可能是城市规划意义上的(　　).

　　A.居住区

　　B.居住小区

　　C.居住组团

　　D.居住社区

　　34.下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是(　　)。

　　A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏

　　B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

　　C.凡承重墙、柱子、大粱或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

　　D.标高的单位用毫米计

　　35.某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体(　　)，

　　A.既是外墙也是纵墙

　　B.既是外墙也是横墙

　　C.既是山墙也是纵墙

　　D.既是山墙也是横墙

　　36.某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是(　　)。

　　A.单项工程

　　B.单位工程

　　C.分部工程

　　D.分项工程

　　37.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是(　　)。

　　A.宗地图

　　B.房产分幅图

　　C.房产分丘图

　　D.房产分户图

　　38.房产用地面积测算时，需计入用地面积的是(　　)

　　A.公共使用的排水沟

　　B.市政道路

　　C.权属不明的巷道

　　D.房屋占地面积

　　39.省、直辖市、自冶区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是(　　)

　　A.地方性法规

　　B.政府规审

　　C.部门规章

　　D.自借条例

　　40.下列关于质权特征的表述中，错误的是(　　)

　　A.质权是一种担保物权

　　B.质权的标的物只能是不动产权利

　　C.质权需转移质物的占有

　　D.质权是就质物优先受偿的权利

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　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.廉租住崩保障资金的来源有(　　)

　　A.财政预算资金

　　B.房屋维修资会

　　C.土地出让净收益

　　D.住房公积金增值收益

　　E.廉租住房预售资金

　　2.下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有(　　).

　　A.征收或者征用都是为了公共利益需要

　　B.征收或者征用都要依法给予补偿

　　C.征收是国家行为，征用是企业行为

　　D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

　　E.征收是强制性的，征用是非强制性的

　　3.法律规定可以属于集体所有的自然资源有(　　)。

　　A.森林

　　B.矿藏

　　C.水流

　　D.山岭

　　E.荒地

　　4.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有(　　)。

　　A.村办企业的厂房可以抵押

　　B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

　　C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

　　D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效

　　E.同一房地产不得设定两个以上抵押权　建设工程教育网提供

　　5.自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就( )

　　出台了部门规章。

　　A.红线

　　B.绿线

　　C.紫线

　　D.蓝线

　　E.黄线

　　6.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有(　　)。

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　7.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要隶的有(　　).

　　A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品厉预售许可证书号

　　B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

　　C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容　建设工程教育网提供

　　D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

　　E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

　　8.房地产估价师注册证书失效的情形有(　　)。

　　A.注册期满3年而未延续注册的

　　B.持续离开估价岗位超过1年的

　　C.年龄超60周岁的

　　D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的

　　E.不具有完全民事行为能力的

　　9.对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有(　　)。

　　A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值

　　B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基

　　C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应视房产原值

　　D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税

　　E.地下人防设施免税　建设工程教育网提供

　　10.下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有(　　)。

　　A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本

　　B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本

　　C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形

　　D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

　　E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

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　　11.房地产金融的特点包括(　　)。

　　A.集中性

　　B.风险性

　　C.流通性强

　　D.资金增值性

　　E.资金周转期长

　　12.下列保险险种，属于商业保险的有(　　)。

　　A.责任保险

　　B.失业保险

　　C.工程保险

　　D.人寿保险

　　E.劳动工伤保除

　　13.股票和债券的相同之处表现在(　　)。

　　A.都是融资工具

　　B.都是流通证券

　　C.享有相同权利

　　D.都是长期投资

　　E.都可以为投资者带来收益

　　14.根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括(　　)。

　　A.价值相对指标

　　B.结构相对指杯

　　C.强度相对指标

　　D.动态相对指标

　　E.时期相对指标

　　15.下列关于所有权的表述中，正确的有(　　)。

　　A.所有权是从物权

　　B.所有权是自物权

　　C.可对所有权人的物设置他项权利

　　D.共有是确定份额的共同所有

　　E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

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　　三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

　　1.《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。　　(　　)

　　2.对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。　　(　　)

　　3.建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。　　(　　)

　　4.城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。　　(　　)

　　5.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。　　(　　)

　　6.商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。　　(　　)

　　7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。　　(　　)

　　8.城市蓝线应当与城市规划一并报批。　　(　　)

　　9.建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。　　(　　)

　　10.房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。　　(　　)

　　11.房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。 (　　)

　　12.以预售商品房抵押的.该开发项目必须取得商品房预售许可证。　　(　　)

　　13.商品房在销售时，购房者应当按购房款2%～3%的比例缴交维修资金。　　(　　)

　　14.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。　　(　　)

　　15.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。　　(　　)

　　16.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120号时。　　(　　)

　　17.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。　　(　　)

　　18.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担日赔偿责任，所在机构承担建带责任。　　(　　)

　　19.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 (　　)

　　20.欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。　　(　　)

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　　21.居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。　　(　　)

　　22.纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。　　(　　)

　　23.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。　　(　　)

　　24.单位缴存的住房公积金属个人所有。　　(　　)

　　25.垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。　　(　　)

　　26.国库券是一种直接金融工具。　　(　　)

　　27.保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。　　(　　)

　　28.证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 (　　)

　　29. 债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。　　(　　)

　　30.强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。　　(　　)

　　31.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。　　(　　)

　　32.某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。　　(　　)

　　33.某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。　　(　　)

　　34.在财务分析指标中，应收帐款周转率越高，说明应收帐款收回越快，资产的流动性增强，因此应指标越高越好。　　(　　)

　　35.公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。　　(　　)

　　36.反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。　　(　　)

　　37.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。　　(　　)

　　38.工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 (　　)

　　39.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。　　(　　)

　　40.房地产抵押权是一种担保债权。　　(　　)

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　　四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)

　　(一)

　　2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1 日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。

　　1.该项目土地使用权出让合同由(　　)与甲公司签订。

　　A.该市人民蚊府土地管理部门

　　B.该区人民政府土地管理部门

　　C.该区人民政府

　　D.该市人民政府

　　2.甲公司应向土地管理部门缴纳(　　)。

　　A.土地补偿费

　　B.土地使用权出让金

　　C.土地闲置费

　　D.房屋拆迁安置费

　　3.乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为(　　)。

　　A.由城市房产管理部门认定

　　B.由城市规划行政主管部门认定

　　C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

　　D.由乙机构根据经验确定

　　4.下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为(　　)。

　　A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明

　　B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议

　　C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限

　　D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉　建设工程教育网提供

　　5.甲公司实施该项目的项目资本金不得少于(　　)万元。

　　A.1200

　　B.1800

　　C.2100

　　D.3000

　　6.该项目的工程竣工验收工作由(　　)负责组织实施。

　　A.该区人民政府建设行政主管部门

　　B.该市工程质量监督机构

　　C.甲公司

　　D.丙公司

　　7.在办理商品房预购手续时，王某(　　)。

　　A.可以申请住房公积金贷款

　　B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5%

　　C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案

　　D.应当办理预购商品房抵押登记

　　8.王某购买的住宅的产权登记面积为(　　)。

　　A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

　　B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积

　　C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积

　　D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积

　　9.王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为(　　)元。

　　A.100

　　B.140

　　C.1100

　　D.1540

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　　(二)

　　甲房地产开发公司。(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

　　10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期( )。

　　A.能保本而接受的最高地价

　　B.能保本而接受的最低地价

　　C.能取得正常利润而接受的最高地价

　　D.能取得正常利润而接受的最低地价

　　11.目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为(　　)。

　　A.增加税收　建设工程教育网提供

　　B.提高存贷款利率

　　C.调整土地供给结构

　　D.减少公共工程开支

　　12.该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70%以上用于建造90平方米以下的住房，则该指标为统计指标中的(　　)

　　A.结构相对指标

　　B.强度相对指标

　　C.比较相对指标

　　D.比例相对指标

　　13.甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入(　　)。

　　A.货币资金的期末余额

　　B.经营活动产生的现金流量

　　C.投资活动产生的现金流量

　　D.筹资活动产生的现金流量

　　14.乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为(　　)

　　A.绿地率

　　B.容积率

　　C.建筑密度

　　D.住宅和商业用地的面积

　　15.下列关于双方达成协议的表述中，正确的是(　　)。

　　A.双方达成的是一种单务合同

　　B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

　　C.甲公司是乙公司的被代理人

　　D.甲公司开始支付的款项是一种定金

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　　参考答案:

　　一、单项选择题

　　01、D　02、C　03、B　04、C　05、B 06、A　07、C　08、A　09、C　10、B

　　11、A　12、A　13、B　14、D　15、D 16、D　17、B　18、C　19、C　20、B

　　21、D　22、D　23、B　24、C　25、B 26、B　27、A　28、C　29、C　30、D

　　31、C　32、D　33、C　34、D　35、A 36、B　37、B　38、D　39、B　40、B

　　二、多项选择题

　　01、ACD　02、ABD　03、ADE　04、ABD　05、BCDE

　　06、BDE　07、ACE　08、ADE　09、AD　10、ACD

　　11、ABDE　12、ACD　13、ABE　14、BCD　15、BC

　　三、判断题

　　01、×　02、√　03、×　04、×　05、× 06、×　07、√　08、√　09、×　10、√

　　11、×　12、√　13、√　14、√　15、√ 16、√　17、√　18、×　19、√　20、×

　　21、×　22、×　23、√　24、√　25、× 26、√　27、√　28、√　29、√　30、×

　　31、√　32、×　33、√　34、×　35、√36、×　37、√　38、×　39、×　40、√

　　四、综合分析题

　　01、A　02、B　03、BC　04、ABD　05、C

　　06、C　07、ABC　08、AD　09、D　10、D

　　11、AD　12、A　13、B　14、C　15、C

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