2015年房地产估价师《理论与方法》模拟试题5

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　　1.有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。

　　A.105.75

　　B.117.15

　　C.105

　　D.115

　　答案：A

　　2.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。

　　A.土地面积

　　B.地质条件

　　C.土地位置

　　D.土地形状

　　答案：D

　　3.估价上的折旧注重的是( )。

　　A.原始取得价值的减价修正

　　B.原始取得价格的摊销与回收

　　C.重置价格的摊销与回收

　　D.价值的减价修正

　　答案：D

　　4.某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%。

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　答案：C

　　5.房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。

　　A.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地.农地

　　B.毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地

　　C.熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地

　　D.现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产

　　答案：AD

　　6.关于收益法适用的条件是( )。

　　A.房地产的收益和风险都能较准确地量化

　　B.房地产将出租或出售

　　C.有收益或有潜在收益的房地产

　　D.房地产将用于商业用途

　　答案：A

　　7.关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。

　　A.从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产

　　B.从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产考试大房地产估价师

　　C.目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产

　　D.房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产

　　答案：D

　　8.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。

　　①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告

　　A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　答案：C

　　9.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。

　　A.周围环境状况，安宁程度

　　B.位置有利于原料和产品的运输

　　C.交通是否便捷及离市中心的远近

　　D.繁华程度，临街状况

　　答案：D

　　10.应归档的估价资料包括( )。

　　A.估价项目来源和接洽情况记录

　　B.与委托人签订的估价委托合同

　　C.向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录

　　D.估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录

　　E.估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料

　　答案：BCDE

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　　11.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案：C

　　12.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案：C

　　13.建筑物的重新构建价格是( )的价格。

　　A.扣除折旧后

　　B.估价时点时

　　C.客观

　　D.建筑物全新状态下

　　答案：BCD

　　14.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本考试大

　　C.销售税费，投资利息

　　D.管理费用

　　答案：ABCD

　　15.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率 20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案：B

　　16.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。

　　①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格考试大房地产估价师

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案：B

　　17.应用路线价法的前提条件是( )。

　　A.土地形状较规则

　　B.街道较规整

　　C.地势较平坦

　　D.临街各宗土地的排列较整齐

　　答案：BD

　　18.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　答案：BC

　　19.下面属于构筑物的是( )。

　　A.烟囱

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋顶

　　答案：ABC

　　20.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。

　　A.估价方法

　　B.估价目的

　　C.估价时点

　　D.估价对象状况

　　答案：BCD

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