2011《税法二》劳务报酬所得的计税方法(7)

　　第六节、假设开发法在房地产评估中的应用

　　一、假设开发法的基本思路

　　假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。

　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)

　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：

　　地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)

　　二、适用范围

　　1.待开发土地的评估。

　　2.将生地开发成熟地的土地评估。

　　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。

　　三、假设开发法评估的程序。

　　不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。

　　(一)调查房地产的基本情况

　　(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式

　　(三)预测房地产售价

　　1.对于出售的房产——市场法

　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法

　　(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;

　　(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。

　　(四)估算各项成本费用

　　1.估算开发建筑成本费用—建筑费

　　2.估算专业费用

　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：

　　专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)

　　3.确定开建设工期，估算预付资本利息

　　(1)利息的计算采用复利，而不用单利

　　(2)预付地价款的利息

　　已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】

　　(3)建筑开发费和专业费的利息

　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;

　　②期初一次性投入：全期计息;

　　③均匀投入：计息期为开发期的一半;

　　④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;

　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。

　　4.估算税金

　　一般按照房地产总价的一定比例计算。

　　5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)

　　一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。

　　(五)确定开发商的合理利润

　　投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。

　　(六)估算待估对象价值

　　注意待估对象所对应的时点。

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