2011《税法二》劳务报酬所得的计税方法(8)

　　第七节、基准地价修正法

　　注：基准地价修正法，与市场法的原理是一致的，只是参照物价格采用的是基准地价。该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法，可以快速方便地进行宗地地价评估。

　　一、基准地价的含义

　　1.基准地价定义

　　按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价是已知的，政府会进行公布，并定期修正，一般几年修正一次。

　　2.标定地价

　　市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。

　　二、基准地价测算的基本思路。

　　1.基准地价的确定：选择样点土地，根据交易案例，对样点地价进行各因素调整，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。

　　2.利用基准地价，评估标定地价

　　标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估得到。

　　在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。

　　三、基准地价的特点与作用

　　(一)基准地价的特点

　　1. 基准地价是土地使用权价格;

　　2. 基准地价是区域性价格;

　　这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。

　　3. 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的;

　　4. 基准地价必定是平均价格;

　　5. 基准地价是单位土地面积的地价;

　　6. 基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。

　　(二)基准地价的作用

　　1. 政府公告作用;

　　2. 政府参与土地有偿使用收益分配的依据;

　　3. 宏观调控地价水平的依据;

　　4. 征收城镇土地税收的依据

　　5. 进一步评估宗地地价的基础

　　6. 引导土地资源在行业部门间的合理配置。

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