注册税务师精选答疑：抵债不动产营业税问题

更新时间：2012-07-04 13:56:01 来源：|0

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　　学员提问：wingdg

　　某房地产开发公司具有建筑资质，2011年度发生的主要经营业务如下：

　　(1)销售商品房600套，每套售价50万元，收取房款30000万元。预售商品房100套，每套售价60万元，预收房款1800万元。

　　(2)将委托某施工企业建造的高档别墅一幢作价200万元换取某块土地的使用权。经税务机关认定，其作价明显偏低，当地无同类房产售价。该别墅开发成本为260万元。

　　(3)出售自建办公楼一幢，工程总成本1 600万元，取得转让收入2500万元。

　　(4)将新建的一栋房屋无偿捐赠给附近的一所小学。该房屋由某建筑单位施工，账面成本500万元。

　　(5)转让办公楼一幢，取得转让收入3000万元。该房屋为2008年2月份购置，购置原价2000万元。

　　(6) 2010年以本公司的一栋原值为1000万元的综合楼作抵押，向某商业银行贷款600万元，贷款期限2年，贷款年利率6.8 %。按照协议规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，因公司发生财务困难，无力偿还贷款本金，银行将所抵押房产收归已有，核定该房屋价值为1200万元，银行向该公司支付人民币200万元。

　　已知：当地主管税务机关核定的成本利润率为20%。

　　问题：计算该公司2011年度应缴纳的营业税。

　　显示答案标准答案：(1)销售商品房应纳营业税=30000×5%+1800×5%=1590(万元)。

　　(2)以别墅换取土地使用权应纳营业税=260×(1 +20%)÷(1-5%)×5% =16.42(万元)。

　　(3)自建自售的办公楼应纳营业税=1600×(1+20%)÷(1-3%)×3% +2500×5%=184. 38(万元)。(4)无偿赠送的不动产应纳营业税=500×(1+20%)÷(1-5%)×5% =31.58(万元)。

　　(5)转让办公应纳营业税=(3000 - 2000)×5% =50(万元)。

　　(6)综合楼抵押贷款应纳营业税=600×6.8%×5% +1200 ×5%=62.04(万元)。

　　(7)该公司2011年度应纳营业税=1590+16.42+184.38+31.58+50+62.04=1934.42(万元)。

　　请问抵债视同转让不动产纳营业税不是(1200-1000)*5%,为什么答案是1200*5%全额征税?

老师回答：

　　学员您好：您理解有误。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。本题是房地产将自有的房产抵给银行，而不是通过抵债所的房产抵给银行。

　　例如：1、一个企业通过抵债所得一个房产作价1000元，然后再抵押给银行，无力偿还贷款本金1200元，银行将所抵押房产收归已有。营业税=(1200-1000)*5%。