物业接管验收程序
更新时间：2009-10-19 15:27:29
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1.0目的
确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。
2.0应用范围
本程序适用于公司新接管的物业。
3.0参考文件
3.1《房屋接管验收标准》；
3.2《物业管理条例》；
3.3 国家、地方有关法律法规。
4.0相关说明
物业接管小组：由项目总经理指定的下列部门人员组成：项目工程部、物业公司负责人，以及物业公司各专业人员。
5.0责任
5.1项目总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计划。
5.2物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。
5.3物业接管小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。
6.0资格或培训
执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。
7.0程序或步骤
7.1物业接管计划的提出
7.1.1项目总经理在《前期物业服务合同》规定的接管日期前，从项目各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。
7.1.2小组组长拟定物业接管计划并报项目总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：
7.1.2.1物业接管验收项目清单；
7.2.2.2小组人员分工；
7.2.2.3接管日程安排；
7.2.2.4其他（如提前介入在建工程验收等）。
小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归档。
7.1.3项目总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。
7.2图纸资料的验收
7.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。
7.2.2应予验收的文档资料一般应包括：
7.2.2.1全套工程竣工图纸（含小区规划图）；
7.2.2.2机电设备使用说明书，随机资料、工具等；
7.2.2.3机电设备购销合同（复印件）；
7.2.2.4商品房买卖合同（复印件）；
7.2.2.5电梯使用许可证；
7.2.2.6隐蔽工程验收记录；
7.2.2.7供水、供电的指标批文；
7.2.2.8供气系统验收证明（含指标批文）；
7.2.2.9消防系统验收证明；
7.2.2.10其他资料。
7.2.3验收责任人填写《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收。
7.2.4《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》由验收责任人交
接管小组组长审阅后归档。
7.3物业现场验收
7.3.1房屋及分户设施的验收
7.3.1.1验收责任人根据接管计划的分工对房屋及分户设施进行验收，验收项目包括但不限于：
a)房屋墙、地、门、窗装修情况；
b)有线电视、电话、智能化系统情况；
c)水、电、气设施，五金、洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规 定）；
d)其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。
7.3.1.2验收要求
a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。
b) 设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。
c) 房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标 准》的 第4.5章的有关规定。
d) 同开发商和保修单位签订有关保修协议，明确保修期限和保修项目。
7.3.2公共设备设施验收
7.3.2.1验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收，验收项目一般包括但不限于以下内容：
a)给排水系统；
b)电气系统；
c)燃气系统；
d)空调系统；
e)消防系统；
f)通讯系统；
g)智能化系统；
h)电梯系统；
i)园林绿化系统；
j)公共配套设施及公共照明系统；
k)管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）；
l)其他系统。
7.3.2.2验收要求：
a) 各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件；
b) 共用设施完善，符合小区的规划记载；
c) 物业本体及各系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》中第 4.5章的规定；
7.3.3验收责任人结合图纸资料尽快熟悉物业现场，按通知时间与项目工程人员、施工单位、工程监理单位共同参与验收。
7.3.4验收责任人根据《房屋及共用设施验收记录表》将存在的问题填写于《交
接问题处理单》，并与移交单位代表确定整改期限，该单由移交单位代表和验收人签字后，副本交移交单位代表并督促整改，正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。
7.3.5验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况及时监督，并在期限届满时知会移交单位重新进行验收，验收合格后，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。
7.3.6验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后，将其提交接管小组组长审核并归档。
7.3.7接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《房屋及共用设施验收记录表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监督，发现有遗漏项目时，即时要求验收责任人进行验收。
7.4物业的正式验收接管
7.4.1物业接管小组组长在图纸资料，房屋及分户和公共设备设施均完成验收后，制做《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，物业即正式接管。
7.4.2《物业整体移交验收表》应一式三份，由施工单位、建设单位和物业公司三方签章后各执一份。
7.4.3 物业公司同建设单位和保修单位签订三方保修协议，明确保修期限和保修内容：
7.4.3.1建设单位、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作；
7.4.3.2质保期满，根据建设单位、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付；
7.4.4物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。
7.4.5物业工程部依据已移交设备设施着手编制《机电设备清单》。
7.5物业正式验收接管后，物业交付给业主前，建设单位基于任何考虑对物业进行改建、增建，接管小组组长均需要求建设单位事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并在施工完毕时对改建、增建部分按7.2～7.3的要求进行补充验收。
8.0 相关文件
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文件编号 |
文件名称 |
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《验收标准》 |
9.0质量记录
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记录编号 |
记录表格 |
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《物业整体移交验收表》 |
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《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》 |
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《房屋及共用设施验收记录表》 |
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《房屋及共用设施清单》 |
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《交接问题处理单》 |
10.0修改记录
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日期 |
版本 |
修改人 |
修改原因 |
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验 收 标 准
一、 楼宇本体验收标准
1、主体结构：
1) 内、外墙不得渗水、开裂；
2) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
3、内墙面：
1) 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
2) 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。
5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。
6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。
7、门、窗：
1) 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
2) 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
3) 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
4) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
5) 电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；
6) 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；
7) 高档装饰门装饰完整。
8、楼梯、扶手：
1) 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
2) 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。
11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。
12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
13、 有线电视已开通，信号良好。
14、 开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。
15、 照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
16、 水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
17、 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
18、 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。
19、 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
20、 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
21、 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
22、 暗埋线管及走向有明显标识。
23、 开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。
24、 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。
二、 公共配套设施接管验收标准
1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。
2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。
3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。
4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
6、道路：
1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；
2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。
7、室外消防栓：
1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；
2）消防设施配件齐全，摆放整齐；
3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。
8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。
10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。
11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。
13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。
14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。
19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。
三、 设备机房接管验收
1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。
3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。
4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。
5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。
6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。
7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。
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