全国土地估价师资格考试大纲-2006年(四)

　　第四部分 土地估价方法
  
一、土地估价概念
    
    （一）考试目的
    测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：土地估价的定义、作用。
    熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向。
    了解：我国土地估价的产生北京和发展过程。
    （三）考试范围
    1、土地估价的定义
    2、土地估价的作用及现实意义
    3、土地估价的使用方向
    4、我国土地估价的产生背景和发展过程
 
二、土地估价的原则

    （一）考试目的
    测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：土地估价原则内涵。
    熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点。
    了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。
    （三）考试范围
    1、土地估价原则
    （1）预期收益原则
    （2）替代原则
    （3）最有效利用原则
    （4）供需原则
    （5）报酬递增递减原则
    （6）贡献原则
    （7）变动原则
    （8）合法原则
    2、不同估价原则适用范围及注意点
    3、土地估价各原则的理论依据和产生背景

三、土地估价的基本步骤
 
    （一）考试目的
    测试应考人员对土地估价整体把握能力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：土地估价步骤及逻辑关系。
    熟悉：土地估价各步骤的技术要点。
    了解：土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理。
    （三）考试范围
    1、土地估价基本步骤
    （1）确定估价基本事项
    （2）拟订估价作业计划
    （3）收集资料，实地踏勘
    （4）分析整理相关资料
    （5）选定方法试算价格
    （6）确定宗地估价结果
    （7）撰写估价报告书
    2、各步骤内容、作用及相互关系
    3、土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理
 
四、收益还原法
    
    （一）考试目的
    测试应考人员对收益还原法的基本原则及其应用的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法。
    熟悉：收益还原法的适用范围。
    （三）考试范围
    1、收益还原法概念
    2、收益还原法的基本公式
    （1）公式的内涵
    （2）公式的表达式
    （3）公式各变量的含义
    3、收益还原法不同情况下的公式
    （1）预期纯收益不变情况下的公式
    （2）预期纯收益变化情况下的公式
    （3）还原率变化情况下的公式
    （4）收益年期不同情况下的公式
    （5）不同公式的应用条件
    4、收益还原法估价的基本步骤
    （1）总收益测算的项目和方法
    （2）总费用测算的项目和方法
    （3）不同条件下纯收益测算方法
    （4）还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
    （5）评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
     5、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
    （1）土地年总收益的概念
    （2）土地年总收益的构成及计算方法
    （3）不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
    6、总费用的测算方法
    （1）土地年总费用的概念
    （2）土地年总费用的构成及计算方法
    （3）不同条件下土地年总费用的计算要求及方法
    7、土地纯收益的概念及测算方法
    （1）土地纯收益的概念
    （2）土地春收益的计算方法
    （3）不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
    8、土地还原率的概念及其确定方法
    （1）土地还原率概念
    （2）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
    （3）安全利率加上风险值调整确定还原率
    （4）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
    （5）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的完成
    9、收益还原法的适用方法

四、市场比较法
 
    （一）考试目的
    测试应考人员对市场比较法的原理和特点的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法。
    熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求。
    了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。
    （三）考试范围
    1、市场比较法的概念
    2、市场比较法的特征
    3、市场比较法的原理
    （1）理论依据
    （2）适用的估价原则
    （3）适用的假定条件
    4、市场比较法的基本公式
    （1）公式的内涵
    （2）共识的表达式
    （3）公式各变量的含义
    （4）公式计算的基本要求
    5、市场比较法的估价步骤
    （1）调查与选择比较案例
    （2）确定价格可比基准
    （3）交易情况修正
    （4）估价期日修正
    （5）区域因素比较与修正
    （6）个别因素比较与修正
    （7）其他相关修正
    （8）确定比准价格
    6、调查与选择比较案例
    （1）比较案例的概念
    （2）比较案例的要求
    （3）比较案例的数据采集内容
    （4）比较案例的调查途径和方法
    （5）比较案例选择的环境
    （6）比较案例选择的原则和方法
    7、确定价格可比基准
    （1）地价可比基准的概念
    （2）地价可比基准确定的原则
    （3）可比基准的内容
    （4）可比基准确定的方法
    8、交易情况修正
    （1）交易情况的概念
    （2）交易情况的种类
    （3）交易情况修正的目的
    （4）不同交易情况的修正原则
    （5）交易情况修正系数确定方法
    9、估价期日修正
    （1）估价期日的概念
    （2）估价期日修正的目的
    （3）估价期日修正的原则
    （4）估价期日修正系数
    （5）权重确定方法等
    10、区域因素比较与修正
    （1）区域因素的概念
    （2）区域因素的种类
    （3）区域因素选择的方法
    （4）区域因素比较的内容
    （5）区域因素修正系数确定方法等
    11、个别因素比较与修正
    （1）个别因素的概念
    （2）个别因素的种类
    （3）个别因素选择的方法
    （4）个别因素比较的方法
    （5）个别因素修正系数、权重确定方法
    12、其他相关修正的类型及修正方法
    13、确定比准价格
    （1）比准价格的概念
    （2）比准价格确定的方法
    14、市场比较法适用范围
    （1）市场比较法适用范围及基本条件
    （2）市场比较法确定其他参数的基本方法
    15、市场比较法的发展过程及在国外的使用
 
    六、成本逼近法
    
    （一）考试目的
    测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：基本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
    熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
    了解：成本逼近法的应用限制。
    （三）考试范围
    1、成本逼近法概念
    2、成本逼近法的基本公式
    （1）公式的内涵
    （2）公式的表达式
    （3）共识各变量的含义
    （4）各公式的适用条件
    3、成本逼近法估价步骤
    （1）确定土地取得费
    （2）确定土地开发费
    （3）计算税费
    （4）计算利息
    （5）计算利润
    （6）确定土地增值
    （7）修正并确定土地价格
    4、土地取得费的概念、构成及计算方法
    （1）土地取得费的概念
    （2）土地取得费的构成及计算方法
    （3）不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法
    5、土地开发费
    （1）土地开发费的概念
    （2）土地开发费的构成及计算方法
    （3）不同条件下土地开发费的计算要求及方法
    6、利息
    （1）利息的概念
    （2）利息计算方式及其区别
    （3）单利与复利的计算方法
    7、利润
    （1）利润的概念
    （2）利润的计算依据
    （3）利润的计算方法
    8、土地增值
    （1）土地增值的概念
    （2）土地增值的计算方法
    （3）不同条件下土地增值的计算要求及方法
    9、土地价格修正与确定
    （1）修正的原则及要求
    （2）修正的因素及修正公式
    （3）根据估价对象条件修正的要求
    10、成本逼近法适用范围
 
    七、剩余法
    
（一）考试目的
    测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
（二）考试基本要求
    掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
    熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
    了解：剩余法的应用领域。
（三）考试范围
    1、剩余法的概念
    2、剩余法的基本公式
    （1）公式的内涵
    （2）公式的表达式
    （3）公式各变量的含义
    （4）各公式的适用条件
    3、剩余法估价步骤
    （1）最佳开发利用方式的确定
    （2）开发完成后不动产价值的测算
    （3）开发成本的计算
    （4）利息的计算
    （5）利润的计算
    （6）土地价格的计算
    4、最佳开发利用方式
    （1）最佳开发利用方式的选择依据
    （2）确定最佳开发利用方式所要确定的项目
    5、开发完成后不动产价值的测算
    （1）开发完成后不动产价值的测算
    （2）不同条件下不动产总价值的计算要求及方法
    6、开发成本
    （1）开发成本的概念
    （2）开发成本的构成及计算依据
    （3）不同条件下开发成本的计算要求及方法
    7、利息
    （1）剩余法中利息计算方式及其区别
    （2）单利与复利的计算方法
    （3）传统方法和先进流量折现法
    （4）利息率的选取依据及确定方法
    8、利润
    （1）利润的概念
    （2）利润的计算依据
    （3）计算利润的参数确定、计算方法
    9、土地价格的计算
    （1）适用公式的选择
    （2）土地价格的计算公式与方法
    10、剩余法适用范围
 
    八、路线价法
    
    （一）考试目的
    测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法。
    熟悉：路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求。
    （三）考试范围
    1、路线价法的概念
    （1）路线价的概念
    （2）路线价法的概念
    （3）路线价法的基本原理
    2、与路线价估价法有关的概念
    （1）标准深度
    （2）里地线
    （3）深度指数修正表
    （4）路线价区段等
    3、路线价估价法的操作步骤
    4、路线价深度修正方法
    （1）四三二一法则
    （2）霍尔曼法则
    （3）哈柏法则等
    5、其他宗地条件修正系数编制
    6、路线价估价法的适用范围
    7、路线价估价法的实际应用
 
    九、基准地价系数修正法
    （一）考试目的
    测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式步骤。
    熟悉：基准地价系数修正法的适用范围。
    了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。
    （三）考试范围
    1、基准地价系数修正法的概述
    （1）基准地价系数修正法的概念
    （2）基准地价系数修正啊法的基本原理
    2、基准地价系数修正法的公式
    （1）公式的内涵
    （2）公式的表达式
    （3）共识各变量的含义
    （4）不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
    3、采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
    （1）基准地价成果介绍的基本要求
    （2）宗地级别及基准地价的确定
    （3）宗地影响因素调查分析与修正系数的确定
    （4）年期修正的公式与方法
    （5）期日修正的依据、参数确定、方法
    （6）容积率修正的依据、参数确定、方法
    （7）开发程度及其他因素修正
    （8）修正确定宗地价格
    4、基准地价系数修正法的适用范围
    5、农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤
 
    十、确定土地价格方法
    （一）考试目的
    测试应考人员对在试算价格的基础上确定土地评估价格方法的理解与掌握程度。
    （二）考试基本要求
    掌握：确定土地评估价格的基本步骤。
    熟悉：地价确定各步骤的方法及要求。
    （三）考试范围
    1、地价确定的步骤
    （1）估价过程检查
    （2）不同方法估价结果分析
    （3）估价值调整
    （4）适应性分析
    （5）准确性分析
    （6）估价结果确定
    2、地价确定各步骤的操作方法及要求