如何运用市场比较法评估工业用地地价

　　土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。

　　市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为： 待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数

　　收集和选择比较交易实例

　　评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；

　　比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。

　　建立价格可比基础

　　选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 评估师信息网

　　交易情况修正

　　交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。

　　在选择交易实例时，应尽量避免上述特殊交易情况，否则就需要进行交易情况修正，修正步骤为：

　　测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可根据估价人员长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方各自应负担的税费下的价格。然后，利用修正系数，修正求得比较实例的正常价格。

　　交易日期修正

　　所选实例在其成交日期的价格应调整为估价期日的价格才能进行比较，具体可以采取以下方法：

　　――利用本地区工业用地价格指数进行修正，修正公式为：

　　期日修正后地价＝实例成交价格×(估价期日的地价指数／交易日期的地价指数)

　　――利用类似工业用地价格变动率进行修正。

　　――在无工业用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。

　　――通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。

　　影响因素与年期修正

　　影响因素主要指影响工业用地价格的区域因素、社会经济因素以及一些特殊因素。这些因素状况的描述应尽量具体、明确，尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好”、“较差”、“一般”等形容词概括。

　　工业用地使用年期的长短，直接影响可利用并获取相应收益的年限，工业用地的年收益确定后，使用年期越长，总收益越多，工业用地的价格也会因此提高。因此通过年期修正，可以消除由于使用期限不同所产生的价格上的差别。

　　将比较案例年期修正到待估工业用地使用年期：

　　年期修正系数＝｛1－[1／(1＋土地还原利率)m]｝÷｛1－[1／(1＋土地还原利率)n)]｝(其中m为待估工业用地的使用年期；n为比较案例的使用年期)(m、n为上标)

　　然后，利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正：

　　年期修正后的地价＝比较案例价格×年期修正系数

　　计算比准价格

　　实例修正后的价格＝比较案例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数

　　各实例修正后价格的差额率一般不应超过10％，最大不能超过20％。如果价格差额满足要求，根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系，可以采用简单算术平均、加权平均、中位数等方法计算比准价格。