土地估价师考试试题4土地估价实务试题

　　本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。

　　1.(本题20分)土地估价报告：

　　一、评估对象概况：

　　××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干(详见附表)，该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。

　　二、评估目的：

　　××公司与中国香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。

　　三、评估依据：

　　1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

　　2.《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。

　　3.《××市外商投资使用土地暂行办法》。

　　4.《××市实施<土地管理法>暂行规定》。

　　四、评估过程：

　　土地部分

　　1.征地成本费：

　　根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米

　　2.三通一平费用：86.00元/平方米

　　3.投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)

　　开发周期为24个月，银行贷款月利息为1%。

　　4.正常利润额：175.46×15%=26.32(元/平方米)

　　5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米)

　　因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。

　　6.单位地价：267.23元/平方米

　　7.年租金额：

　　年纯收益(年租金额)=地价×还原利率

　　根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9%。

　　即：年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年)

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　　地上物部分

　　1.已拆除和待拆除部分：

　　名称

　　面积(平方米)

　　结构

　　成新

　　重置价(元/平方米)

　　估价额(元)

　　围墙

　　357.68

　　砖实砌

　　8

　　46.00

　　11445.76

　　厕所

　　16

　　砖木瓦

　　6

　　150.00

　　1440.00

　　粉碎房

　　44.4

　　砖石棉瓦

　　7

　　200.00

　　6216.00

　　废料棚

　　16

　　砖石棉瓦

　　7

　　200.00

　　2240.00

　　电焊间

　　14

　　砖墙瓦顶

　　9

　　390.00

　　4914.00

　　仓库

　　28

　　砖混

　　9

　　390.00

　　9828.00

　　化验室

　　28

　　砖混

　　9

　　390.00

　　9828.00

　　库房

　　112

　　砖石棉瓦

　　7

　　200.00

　　15680.00

　　水泥路

　　300

　　水泥

　　9

　　20.00

　　5400.00

　　合计

　　66991.00

　　2.出租部分

　　二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。

　　房屋部分：重置价 620元/平方米

　　小区配套 48元/平方米

　　商业网点 40元/平方米

　　合 计 744元/平方米

　　估计额=744×138.6=103118.40(元)

　　土地价额=69.3×267.23=18519.04(元)

　　二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44(元)

　　年租金额=121637.44×9%=10947. 37(元)

　　五、土地和二楼会议室总租金额：

　　年租金额=94807.86+10947.37=105755.23(元/年)

　　六、评估日期

　　七、评估人签字：