土地估价师考试试题6土地估价实务试题

　　1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除)

　　4 下南街口与长江西路相交处

　　1608

　　88

　　547.264

　　旧城改造

　　该费用为拆迁补偿费;1992年11月27日

　　5 长江西路150号

　　1787

　　44.4

　　248.461

　　旧城改造

　　该转让金为土地转让价1992年12月17日

　　6 市文化宫

　　1666.668

　　27.5

　　164.999

　　此为土地补偿费1992年11月25日

　　7 凉山路西侧

　　1126.5

　　18.5406

　　164.586

　　该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日

　　8 泰山北路8号

　　1400.001

　　230

　　1642.856

　　地上建筑物随同转让1993年7月21日

　　9 岷江西路

　　2647

　　37.5986

　　142.042

　　仓库

　　92年12月20日转让9.4707万元/亩

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　　10 庐山路与岷江二号路交汇处

　　10000

　　160

　　160

　　办公商业

　　生地转让1993年6月21日

　　(一)比较样点的选择

　　经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例;样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。

　　(二)有效样本因素比较

　　评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价

　　日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响

　　×估价对象个别影响/交易实例个别影响

　　=比较样本土地价格×100/()×()/100×()/100×

　　()/100

　　表二 地块因素比较表

　　实例与评估对象相比比较因素

　　5

　　6

　　7

　　10

　　土地用途

　　旧城改造

　　办公商业

　　基础设施

　　交差

　　差

　　差

　　生地

　　交通通达度

　　相当

　　相当

　　相当

　　差

　　集聚规模

　　相当

　　相当

　　相当

　　差

　　距市中心距离

　　较近

　　近

　　近

　　远

　　交易日期

　　一年前

　　一年前

　　半年前

　　半年内

　　表三 比较因素修正率表

　　比较样本

　　修正项目

　　5

　　6

　　7

　　10

　　样本成交价格(元/平方米)

　　248.461

　　164.999

　　164.586

　　160

　　交易情况修正

　　100%

　　100%

　　100%

　　100%

　　区域因素修正

　　90%

　　95%

　　95%

　　120%

　　个别因素修正

　　100%

　　115%

　　115%

　　120%

　　交易日期修正

　　120%

　　120%

　　110%

　　110%

　　修正价格(元/平方米)

　　268.34

　　216.3

　　197.79

　　253.44

　　注：①因为比较样本都经过筛选，将畸高畸低样本删除，故这里情况正都取100/100。

　　将以上四个比较实例修正后的土地价格进行权数平均后，得到市场比较法测算的土地资产价格每平方米为234元。

　　六、评估结果

　　综合前面所述各种情况，将两种评估方法相互参照，最后确定：

　　1.土地价格为每平方米230元。

　　2.××厂国有土地使用权折价入股额为：108319721元人民币