土地估价师土地估价实务模拟试题二

　　项目其他相关资料如下：

　　(1)该大厦为框架结构，重置价格为3000元/m2。经济耐用年限70年，残值率2%。该大厦1～4层、5～10层建筑面积均相等，大厦首层建筑面积1500m2。

　　(2)该大厦建成后即投入使用，除lO层为该公司自用外，1～4层为商场，5～9为写字楼，全部以出租方式经营。商场与该公司签定的租约为3年，租金为6元/日.m2。根据市场调查，商场与写字楼的出租率分别为90%和80%。同类物业商场市场租金水平为250元/月.m2，写字楼市场租金水平为180元/月.m2。一般各类物业的出租费用为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价格的8%，税金为年租金的12%，保险费为房屋重置价格的2‰，当地土地还原利率为8%，综合还原利率为10%，银行一年期贷款利率为6%，贴现率为12%。

　　5.A市政府招待所与政府脱钩，拟组建股份制公司继续经营，委托某土地评估机构进行评估，用于办理用地手续，评估基准日确定为2004年1月31日，评估人员确定采用基准地价系数修正法和市场比较法作为评估的基本方法，确定宗地属于商业用地二级区，并在该招待所附近地区调查选取了7宗类似房地产的交易实例作为交易案例，请选择三个交易案例作为比较实例并计算出该招待所宗地内“七通一平”条件下的土地使用权价格。

　　另调查获知，当地2003年1～10月份，土地市场价格平均每月上涨1%，2003年11月～2004年3月平均每月上涨2%，2002年底美元与人民币的市场汇率为1美元一8.27元人民币，2004年1月美元与人民币的市场汇率为1美元一8.25元人民币，当地商业用地的土地还原利率为8%，容积率对地价的影响是：以容积率为2.5时为基准，当容积率每上升或下降0.1时，宗地地价上升或下降2个百分点，宗地所在区域的规划容积率为3。1999～2004年，A市的商业用地宗地内从“五通一平”到“七通一平”的平均费用为60元/m2。

　　有关资料如表4-2：

　　表4-2

　　6.某开发公司于2002年12月取得某商业用地的40年期土地使用权即投入开发商用楼，该宗地土地面积为3800m2，开发总建筑面积为7500m2，该商用楼为地下一层，地上为4层，各层建筑面积均相等，开发总期为1年，预计开发后正常售价如表4-3所示。某商户于2003年12月初买下竣工后的大楼的地下一层的1000m。(建筑面积)作为超市经营，该月底，该商户以其购买的商铺及其所分摊的土地使用权进行抵押贷款，现委托某土地评估机构对其分摊的土地使用权进行价格评估，如贷款额度为评估价格的65%，问其可以以其土地使用权实际贷款多少万元?

　　各层售价表如下：单位为元/m2

　　4-3

　　其他基本资料有：该区域同类建筑物建筑造价为1000元/m2，不可预见费为5%，销售费用为房地产总价的6%，同期银行贷款利率为5.31%，房地产开发利润为房地产总价的16%;各商户分摊土地面积比例原则为以其所购买商用房建筑面积占总建筑面积比例进行分摊;该城市的楼层地价分配比例表如表4-4：

　　4-4