2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题二

　　第三部分 土地估价报告改错题

　　五、共1题，40分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请指出报告中的错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分，只指出错误但没有说明原因的不得分。

　　土地估价技术报告

　　第一部分 总 述

　　一、估价项目名称

　　W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)

　　二、委托估价方

　　W企业

　　三、受托估价方

　　(略)

　　四、估价目的

　　W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知“(〔1994〕国土〔法〕字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。

　　五、估价依据

　　(1)《中华人民共和国土地管理法》

　　(2)《中华人民共和国房地产管理法》

　　(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股东有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知(〔1994〕国土〔法〕字第153号)

　　(4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)的通知(〔1995〕国土〔籍〕字第180号)

　　(5)原国家土地管理局第8号令〈国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定〉

　　(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定

　　(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料

　　(8)委托方提供的有关资料

　　六、估价基准日

　　二○○一年十二月三十一日

　　七、估价日期

　　二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日

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　　八、地价定义

　　待估宗地的评估地价为委托方使用的土地使用权价格现值。

　　九、需要特殊说明的事项

　　(一)假设条件

　　(1) 土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

　　(2) 估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。

　　(3) 在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

　　(4) 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

　　(5) 委托方提供的资料属实。

　　(二)使用说明

　　(1) 本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。

　　(2) 待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的〈建设用地规划许可证〉为准。

　　(3) 此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“

　　土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。

　　(4) 评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。

　　(5) 本评估报告由C土地估价机构负责解释。

　　十、土地估价师签字

　　姓 名 估价师资格证书号

　　十一、土地估价机构

　　土地估价机构负责人签字：(土地估价机构公章)

　　二○○二年九月二十日

　　第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

　　一、估价对象描述

　　1.土地登记状况

　　待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8平方米，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表2-1。

　　2.土地权利状况

　　待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。

　　表2-1 国有划拨土地使用权状况一览表

　　宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积平方米 地号 他项权利状况

　　1 W企业 库房 ××国用(1999)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无

　　合计 2200.8

　　3.土地利用状况