土地估价实务试练习测试综合计算题二

　　第二部分 案例综合分析

　　(共1题，60分，本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题)

　　三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地;B宗地为工业用地，容积率为0。6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题:

　　l.A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。(8分)

　　2.B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例。

　　请问:(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(8分)

　　(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?(8分)

　　3.根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式:对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。(10分)

　　4.股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的 土地 用途规划为商业用途，平均容积率为1。5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。

　　请问:(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(8分)

　　(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。(18分)

更多土地估价师信息请关注:

    2008年全国土地估价师考试网络远程辅导方案
    环球网校土地估价师频道
    百度土地估价师