采用收益还原法计算题之解题步骤

    在土地估价师计算题中有部分是采用收益还原法计算的,今天环球网校教大家如何做好这一类的试题：　　

    (一)审题

　　1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法

　　2、明确估价时点

　　3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用

　　4、明确题目要求计算出的价格类型

　　(二)解题思路

　　第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益

　　第二步：计算建筑物部分产生的纯收益

　　第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益

　　第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格

　　(三)列出评估过程

　　1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法

　　2、基本公式

　　(1)房地年纯收益计算公式

　　(2)建筑物年纯收益计算公式

　　(3)土地年纯收益计算公式

　　(4)有限年限土地价格公式

　　3、计算步骤

　　(1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)

　　①年租金收益=月租金收入×12月

　　②押金年运用收益=押金×押金收益率

　　(四)难点及常见错误分析

　　1、难点

　　(1)估价时点和土地使用年限的关系

　　(2)土地年纯收益的计算

　　(3)所提供条件的清晰分类

　　2、常见错误分析

　　(1)没有解题思路说明

　　(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

　　(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

　　(4)建筑物年纯收益计算基数错误

　　(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

　　(6)没有计算土地单位面积价格

　　(7)解题思路或计算步骤混乱

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