物业管理师辅导：物业管理条例释义第七条

　　(二)业主的权利。

　　物业管理是为了全体业主的利益而产生的。根据条例的规定，业主在物业管理中享有的权利主要包括：

　　1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

　　物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同是确定业主和物业管理企业之间权利义务的基本法律依据。而业主之所以要与物业管理企业签订合同，最主要的目的是接受物业管理企业提供的服务。因此，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务的权利，就是业主享有的最为基本的权利。

　　2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

　　业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。提议召开业主大会会议的权利应当由业主享有，以便能够及时解决有关业主公共利益的问题。同时，业主都是物业管理的享用者，物业管理的好坏与否直接决定了业主的利益能否得到充分的保护，因此，业主有权就物业管理的事项提出建议。

　　3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

　　业主公约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。而业主大会议事规则是有关业主大会召开时应当遵循的会议程序、决议通过的要求等有关规则。这些规约直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。所以，应当赋予业主享有制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议权。

　　4.参加业主大会会议，行使投票权。

　　参加会议权包括获得会议通知权，这就要求会议通知必须充分、明确、按时。参加业主大会，是保证业主民主表决权的前提。而投票权则是业主民主权利的实现。

　　5.选举业主委员会委员，并享有被选举权。

　　业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。业主能够享有选举业主委员会委员的权利，也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达，从而决定业主的利益能否充分保护。同时，业主享有成为业主委员会的被选举权。被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员，有被选举为业主委员会委员的权利。

　　6.监督权。

　　监督权的内容主要包括：监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

　　(1)每一个业主都有权监督业主委员会的工作。业主委员会是业主的自治机构，代表的应该是业主的共同利益，其决议和行事都应贯彻这一宗旨。但是，业主委员会的委员也具有个人利益，在监督不力的情况下有可能会怠于行使业主们委托的各项职责。而且，个别委员还可能出于个人利益的考虑，或者是受到了物业管理公司一方的贿赂而做出损害业主公共利益的行为。同时，业主委员会也可能需要管理一些业主交纳的经费，涉及一些公共财物问题。对此，业主们都应享有一定的监督权，保护自身的合法权益。

　　(2)业主对物业管理企业履行物业服务合同享有监督的权利。物业管理企业是受业主的集体委托对业主所有的物业进行管理的法律主体，其与业主处于合约中相对立的另一方，对于物业管理企业的各种管理行为，业主有监督的权利。但应该注意的是，业主只是有权监督物业管理企业和管理人员的工作，不得直接惩戒物业管理企业属下的职员。业主如对某职员的工作不满，应向物业管理企业提出，由管理企业采取适当的处理措施。同时，业主虽然有权监督物业管理企业的收费情况，但没有检查物业管理公司财务的权利。业主作为费用的支付人，有财产监督的权利，但行这些权利的方式并不是通过业主私人检查管理企业的账目。检查公司账目的目的是为了监督物业管理企业财务支出的公开性与透明度，检查其是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。但是，物业管理企业的财务账目除了应该对业主负责外，仍有自己各种经济上的合法运作。根据我国会计制度的规定，任何人都不能以个人的身份检查企业账目并作出有法律效力的审计证明。所以，业主并没有权利直接检查物业管理企业的财务账目。而且，如果每个业主都根据自己的意愿随意要求检查企业账目，也会影响物业管理企业日常的正常运作。业主要行使此项监督权，检查物业管理企业的财务支出情况，应该向业主委员会提出请求，由业主委员会委托专业事务所来检查。只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。

　　(3)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业共用部位、共用设施设备和相关场地因为并非业主所独有，关于其使用情况对于业主来说不如自己的物业清楚，所以业主享有关于其使用情况的知情权并对该物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用进行监督。

　　(4)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。专项维修资金如果不有效的加以监督，可能导致滥用。所以，业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的监督权。

　　7.法律、法规规定的其他权利。

　　业主的权利可能还会在其他法律、法规中作出规定，对于这些权利业主也当然享有。例如，业主对已经得到履行的房屋买卖合同和房屋产权证所确定面积享有所有权。除此之外，业主对走道、门厅等共有部分及根据同一系列合同出售的小区内的草坪、道路等根据建筑物区分所有权理论和法律规定与其他业主共同享有所有权和使用权。业主有权对享有所有权的房屋依法出售、赠与、出租、出借、抵押等处分，不受其他业主、业主自治机构和物业管理企业的非法干涉。

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