物业管理师辅导：物业权利

　　物业权利是为理顺和规范在社会经济生活中人们在物业上发生的关系而创设的。物业的物质实体只有一个，但物业上的权利可以有多种，并可以被看作独立物。物业权利种类的多少取决于人们在物业上发生关系的复杂程度。一般来讲，经济愈发达，人们在物业上发生的关系愈多，需要创设的物业权利就越多。下面就中国目前的物业权利体系作以简单介绍。

　　(一)土地使用权

　　中国法律规定：国有土地可依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可依法确定给个人使用。由此便产生了国有土地使用权和集体土地使用权。在中国，土地使用权拥有人有权对土地实行占有、使用、收益及有限度处分。

　　国有土地使用权的取得有两种途径：(1)行政划拨;(2)国有土地使用权有偿出让。后者是今后获得国有土地使用权的主要方式。

　　集体土地使用权的取得也有两种途径：(1)农民通过集体承包获得一段时间的农地经营权;(2)组织和个人与集体协商，通过政府审批的方式获得建设用地使用权。集体土地使用权也有使用年限的规定。

　　国有土地使用权的取得者要按照土地使用权出让合同的规定及国家法律法规的要求，开发、利用和经营土地。土地使用权出让合同的改变要经国家同意。划拨土地使用权如要进入市场，即进行转让、出租、抵押，要事先办理国有土地使用权有偿出让手续。

　　(二)所有权中国的土地所有权有两种形式

　　国家土地所有权与劳动群众集体土地所有权。法律规定：城市的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外属集体所有，宅基地和自留地、自留山，属集体所有。此外，组织或个人可享有房屋所有权。

　　所有权是指所有人依法对所有物行使的最完全、最绝对的权利。所有权的行使范围具有两个特征：第一，所有人在所有物上有各种行为的权利，包括占有、使用、收益、处分等项权利。第二，所有人对所有物有禁止他人从事任何行为的权利。在中国，法律对土地所有权作了以下限制：国有土地所有权不能转让给农村集体及任何组织和个人;集体土地所有权的让渡只能通过政府征用的方式转让给国家，而不能转让给其他组织和个人;国家对农村集体土地用途有一定限制，如耕地一般不能改变用途，农民兴办企业、建造房屋所占用的集体土地都需要经过政府批准。组织和个人享有的房屋所有权受到其所在土地权利的限制。

　　(三)其他权利其他物业权利包括转让权、出租权、抵押权、典权和地役权。这些权利是物业使用权具有价格的重要原因。

　　1.转让权。转让包括物业的出售、交换和赠与。法律规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利义务随之转移，其使用年限应作相应的调整，即由原年限减去已使用年限。由转让权产生土地使用权价格。房屋的转让也涉及权利义务关系的转移。

　　2.出租权。法律规定，物业出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不能出租。由出租权产生出租人权益和承租人权益，两者均具有价格。

　　3.抵押权。土地使用权和房屋所有权均可抵押。法律规定，抵押人和抵押权人所签的抵押合同，不得违背土地使用权出让合同的规定。

　　4.典权。土地使用权和房屋所有权均可典当。法律规定，承典人与出典人所签典契不得违背土地使用权出让合同的规定。

　　5.地役权。地役权是指为自己土地的便利在他人土地上设定的权利。担负提供便利的土地称为供役地，利用或享受便利的土地称为需役地。地役权的设置通常由供役地人和需役地人通过协议设立，最常见的地役权是通行权。

　　由此可知，物业权利是一组权利的集合。一般而言，物业的权利越完全，其价值越大。因此，在物业估价中，必须十分清楚委估物业的权利状况。

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