物业管理师辅导：物业价格体系

　　物业价格体系

　　物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系，不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别，这里顺便指出，我国各类物业价格正在形成，有待规范化。

　　(一)市场价格、理论价格、评估价格

　　1?市场价格

　　市场价格是房地产交易双方的实际成交价格，它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。市场价格又称市价。

　　2?理论价格

　　在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格，即将该物业放在合理市场上交易，它应该实现的价格为多少。

　　3?评估价格

　　运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计，在评估市价时，房地产的评估价与市价有密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可房地产买卖制度下，专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务，这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同，同一宗物业，不同的评估者评估价格可能不完全相同，因而要建立健全估价制度。一个良好的评估价格应等于市价或标准价。

　　(二)买卖价格、租赁价格

　　1?买卖价格

　　买卖价格是指物业一次性出售的价格，在房产交易中，买卖价格往往是房屋所有权与土地使用权的同时出售。

　　2?租赁价格

　　租赁价格常称租金，是零星出售物业使用权的价格，业主在保持其所有权不变的前提下，逐渐出售其使用权，分期实现其价值补偿。

　　(三)拍卖价格、招标价格、协议价格

　　1?拍卖价格

　　拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价，一般是价高者得之，是最具竞争性的交易价格。

　　2?招标价格

　　招标价是通过招标形式交易的成交价，交易过程中具有相当竞争性。

　　3?协议价格

　　协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。交易过程中会受到很多非市场因素的影响。

　　采用协议方式的价格最低，其次是招标，拍卖有抬高地价的趋势。

　　(四)商品价格、成本价格、福利价格

　　1?商品价格

　　商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。

　　2?成本价格

　　成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。

　　3?福利价格

　　福利价格是低于成本价的价格形式。

　　成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴，才有实行的可能性。

　　(五)抵押价格、课税价格、征用价格

　　1?抵押价格

　　抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般比市场要低。

　　2?课税价格

　　课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员评定的，以此作为房地产课税基础的价格，具体课税价格如何，视课税政策而定。我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。根据规定，其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况，并参酌当地一般房地混合买卖价格，分区、分级、分类评定。

　　3?征用价格

　　征用价格是为政府征收房地产，而给予补偿而评定的价格。

　　(六)土地价格、建筑物价格、房地价

　　1?土地价格

　　土地价格简称地价，如果是一块无地上建筑物的土地，土地价格是指该块土地的价格，如果是一块附有建筑物的土地，土地价格是指该宗房地产中纯土地部份。

　　同一块土地，在估价时考虑其“生熟”条件，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有以下几种：

　　1)未征用补偿的农地，购地者取得土地使用权，需自己进行征地补偿，支付征地补偿费。

　　2)已征用补偿，但未做三通(路通、水通、电通)及一平(场地平整)。

　　3)已做三通一平的土地。

　　4)已做七通一平的土地。(七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等)。

　　5)在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。要进行拆迁安置等工作。

　　6)已做拆迁安置的城市空地。

　　2?建筑物价格

　　建筑物价格是指纯建筑物的价格，不包含其占用的土地价格。人们平常所说的房价，通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。因此，人们平常所说的房价与建筑物价格的含义不相同。

　　3?房地价

　　房地价又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，与平常所说房价相同。

　　(七)总价格、单位价格、楼面地价

　　1?总价格

　　房地产总价格是指一宗房地产的总体价格。根据情况的不同，房地产总价格也不同，如一块面积500m?2的土地价格、一套面积为200平方米的高级公寓的价格、一个地区范围内全部房地产价格。房地产总价格一般不能说明房地产的价格水平。

　　2?单位价格

　　房地产单位价格是指单位土地面积的土地价格、单位面积的房地价格。房地产单位价格可以反映房地产的价格水平，认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为例，土地单位价格与总价格的关系式如下：

　　土地单位价格=土地总价格÷土地总面积。

　　3?楼面地价

　　楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系式如下：

　　楼面地价=土地总价格÷建筑总面积

　　由此公式可得出楼面地价、土地单价、容积率三者的关系如下：

　　楼面地价=土地单价÷容积率

　　在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地的价格水平。如有甲、乙两块土地，甲地的土地单价为700元/m?2，乙土地的土地单价为510元/m?2，甲地的容积率为5，乙地的容积率为3，则甲地的楼面地价为140元/m?2，乙土地的楼面地价为170元/m?2，根据此楼面地价意义的买者通常都会购买甲地，而不会购买乙地。因为，同类用途与结构的房屋(含土地)在市场上售价基本相同，如平均为1000元/m?2建筑造价基本接近，则在甲地上获得的利润=1000元-700元-140元=160元/m?2，乙地上获得利润=1000-700-170=130元/m?2。

　　(八)所有权价格、使用权价格、其他权利价格

　　1?所有权价格

　　所有权价格是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格依据其所有权是否完全再细分。如依权利来理论，所有权为地上权，永佃权等诸个别权利的总和若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而贬低。

　　2?使用权价格

　　使用权价格是指交易房地产使用权的价格，目前我国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。土地使用权价格因使用年限的长短而定。如30年、50年、70年的使用权价格。土地使用权价格又称出让金。

　　3?其他权利价格

　　除所有权及使用权价格以外的权利价格，如地上权价格、永佃权价格等。

　　(九)基准地价、标定地界、房屋重置价格

　　1?基准地价

　　城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则，划分地价区域，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。

　　2?标定地价

　　在基准地价基础上，指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。

　　3?房屋重置价格

　　按照估价时点当时的社会正常的建筑技术，工艺水平建材价格、机械和人工费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需费用加平均利润。

　　(十)底价、期望价、补地价

　　1?底价

　　政府、企业或私人出让(拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格，若低于这个价格则可不出售。

　　2?期望价

　　政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格，一般在底价的基础上加15%，即可视为期望价。

　　3?补地价

　　更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率、转让、出租、抵押土地使用权及续期土地使用权等需交给政府的一笔地价。对于改变用途的地块，补地价的数额通常等于改

　　变后与改变前的地价差值。即

　　补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价。

　　增加容积率的补地价额，可用下式计算：

　　补地价=[(增加容积率-原容积率)÷原容积率]×地价

　　例：一宗土地面积为1000M2，容积率为5，时价为400元/m?2现欲将容积率增加到7?5，需补多少地价。

　　解：1?补地价

　　(7.5)÷5×400=160元/m2

　　2?补地价总数

　　160×1000=16万元

　　(十一)标准地价(公告地价)、申报地价、法定地价、公告现价

　　这是中国台湾的一组地价名称。

　　1?标准地价(公告地价)

　　政府根据土地市价和收益价格查估的地价，作为土地所有权人申报地价的参考。

　　2?申报地价

　　土地所有权人向政府申报的地价。申报地价只能在标准地价的基础上作20%的增减。

　　3?法定地价

　　土地所有权人依法向当地主管机关申报，经核定登记于地价簿册上的地价。

　　4?公告现价

　　政府对其管辖范围内的土地，根据调查的市价，每年编制公布的土地现时价格。

　　(十二)其他价格

　　如现房价、期房价、最高限价、最低限价、计划价格、指导价格、平均价格、成本价格等。

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