物业管理师辅导：物业管理公司的机构设置

　　(一)机构设置的原则

　　1?统一领导与分级管理相结合原则

　　这一原则是管理层次与权限划分的一条行之有效的重要原则，以便统一指挥，逐级负责，有效管理幅度适中，集权与分权相结合。

　　2?合理分工与密切协作相统一原则

　　物业管理公司各部门要有明确的分工和协作，要把公司的任务和目标，进行层层分解落实到每个部门和每个员工。要注意分工的合理性，分工与工作任务多少，工作量大小相匹配，能在一个岗位由一个人完成的责任，不分设两个岗位、由两个人去完成。分工过细或过粗都会影响工作效率。分工的同时要加强协作，协作分为纵向协作和横向协作，纵向协作即搞好上下级之间的协作关系，横向协作即搞好各部门、各岗位之间的协作关系。

　　3?要立足管理，开拓经营，走多元化道路

　　物业管理要发展，必须走出一条多元化经营的道路，来保证公司经营业务的拓展。

　　(二)机构设置及岗位职权

　　物业公司的机构设置通常包括公司内部管理机构和对外作业机构的设置，即管理层与作业层两部分组成。

　　中国香港往往把部门归并为三块：管理、服务和内务。

　　我们认为这两者都有各自的优点和缺点。根据公司自己的特点灵活选用适合自己的机构设置模式，不能犯文本主义的错误，我们给出这两种模式仅供借鉴。下面我们逐一介绍各个部门的岗位职责。

　　1?股东会的职权。按照《公司法》的第三十八条的规定，有限责任公司的股东会具有以下职权：

　　(1)决定方针计划权

　　(2)选举更换董事权

　　(3)选举更换监事权

　　(4)审批董事会报告权

　　(5)审批监事会或者监事报告权

　　(6)审批预、决算方案权

　　(7)资本增减决议权

　　(8)决议转让出资权

　　(9)合并、分立等事项决议权

　　(10)修改章程权

　　(11)决议发行债券权

　　2?董事会的职权

　　(1)负责召集股东会，并向股东会报告工作，提出建议方案。

　　(2)执行股东会决议。股东会是公司的最高决策机关，股东会所作出的有关公司业务方面的决议，只有公司的董事会才能执行。

　　(3)决定公司的经营计划和投资方案。公司的经营计划是指公司内部的短期的管理公司内外业务的方向和目标。

　　(4)制订公司年度财务预算方案、决算方案。

　　(5)制订公司的利润分配方案或者弥补亏损方案。

　　(6)制订公司的增加或者减少注册资本的方案。

　　(7)拟订公司的合并、分立变更公司的形式解散的方案。

　　(8)董事会有权根据公司的情况，来确定具体的经营的职能部门。

　　(9)董事会有权聘任或者解聘公司的经理或者根据经理的提名，聘任或者解聘公司的副经理、财务负责人，决定对其下属的高级管理人员的报酬和支付方法。

　　(10)制定公司的基本管理制度。

　　董事长是董事会成员中最高的业务执行人和法定代表人。

　　董事任期由公司章程规定，但每届任期不得超过三年。董事任期届满，连选可以连任。

　　3?监事会的职权

　　有限责任公司，经营规模较大的，设立监事会，其成员不得少于三人。有限责任公司，股东人数较少和规模较小的，可以设一至二名监事。董事、经理及财务负责人不得兼任监事。监事的任期每届为三年，连选可以连任。

　　监事会或者监事行使下列职权：

　　(1)检查公司财务;

　　(2)对董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督。

　　(3)当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正;

　　(4)提议召开临时股东会;

　　(5)公司章程规定的其他职权。

　　监事列席董事会会议。

　　4?经理的职权

　　根据《公司法》第一百一十九条的规定，行使下列职权：主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议;组织实施公司年度经营计划和投资方案;拟订公司内部管理机构设置方案;拟订公司的基本管理制度;制定公司的具体规定;提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人;任免除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员;公司章程、董事会授予的其他职权。此外，经理有权列席董事会会议。

　　经理一经董事会任命，就应当履行下列义务：遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利;不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产;不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给个人;不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储;不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保;不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业，或者从事损害本公司利益的活动，有从事这种营业或者活动的，所得收入应当归公司所有;除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同或者进行交易;除依照法律规定或者经股东会同意外，不得泄露公司秘密。

　　经理如果不履行上述义务，执行职务时违反了法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　5?办公室的职责

　　办公室在总经理的指导下处理公司的劳动人事关系，文件档案的管理、行政管理与会议组织召开。对外联洽和接待工作，处理业主投诉，为了建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。我们着重介绍一下行政工作的要点。

　　(1)政策指导

　　物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给广大的人民群众，包括物业业主、使用人，业主委员会和物业管理企业，也包括地区街道、居委和相关部门。要把宣传政策作为执行政策的基础条件，加强宣传力度，通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识。要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员，使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。

　　(2)行政立法

　　根据国家法律规定的基本原则，根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策，针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。

　　(3)协调服务

　　对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业组织协调。同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养、信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。

　　(4)执法监督

　　行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，接受业主和有关各方的投诉，对物业管理中出现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。

　　(5)市场调控

　　通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段，来调节物业管理中经济活动，扶助和培育物业管理市场，推动其健康规范发展。

　　6?财务部职责

　　(1)财务部职责范围

　　1)认真执行国家财经纪律和集团公司财会规章制度，维护国家、单位、投资人、债权人等各方面的合法权益。

　　2)制定本公司财务会计方面的规章制度。

　　3)编制本公司年度财务计划，并对计划执行情况按季度进行分析和检查。

　　4)按月编制会计报表，及时准确地为总经理、投资者提供信息。

　　5)按会计制度规定处理公司日常会计业务。

　　6)发展同各金融机构的关系，积极筹措公司经营和发展所需资金。

　　7)加强与税务部门的联系，合理、合法地计算、代扣并缴纳本公司有关税金。

　　8)负责公司资金的管理，保障本公司资金安全高效地运作。

　　9)参与本公司投资管理，重点管理资金投入和利润回收。

　　10)负责本公司的各项审计工作。

　　11)完成总经理交办的其他工作。

　　(2)财务部经理岗位职责

　　1)安排财务部人员的岗位分工，及时布置工作，检查其完成情况，并适时予以指导。

　　2)负责制订公司财务管理与会计核算制度，报请上级主管部门批准后贯彻执行。

　　3)负责编制公司年度财务计划，并组织实施和检查。

　　4)负责组织公司的会计核算，及时向集团财务部编报会计报表。

　　5)在总经理领导下负责筹集并合理使用本公司的资金。

　　6)参与重大经营和投资项目可行性研究论证，参加其商务谈判和合同拟定。

　　7)参加有关的经营管理会议，参与经营决策。

　　8)负责处理好同企业内外各方面的财务关系，特别是同银行、税务、审计等部门的关系。

　　9)组织会计人员学习业务技术，参与对会计人员的考核，参与研究会计人员的任用和调配。

　　10)完成公司的各项审计工作。

　　11)完成总经理交办的其他事宜。

　　(3)出纳员岗位职责

　　①按照现金管理制度和国家其他有关规定，负责现金收付和登记现金日记账，负责现金的管理，做到日清月结，钱账相符。

　　②按照银行核算的要求和结算纪律规定，负责银行日记账的登记和管理，负责银行票据的签发与保管，负责及时与银行对账，月终编制银行存款余额调节表。

　　③负责公司员工工资、奖金、各项津贴及劳保费用的发放。

　　7?其它部门的职责

　　房修部负责房屋维修养护、设备设施的维修养护、室内装修的设备管理。产业部负责经营业务的开拓与发展，房产与租货管理。保洁部负责环境卫生监督与管理。保安部负责安全保卫与消防安全管理，道路与车辆的停放管理。培训部负责培训员工的工作，使员工全面掌握工作。后勤部负责员工的后勤工作与员工的福利。

更多内容访问>> 物业管理师考试频道     物业管理师考试论坛

?《物业管理基本制度与政策》考试大纲和参考教材(补充修改内容)的通知
?关于印发《暂行规定》等的通知
?2009年注册物业管理师考试网上远程辅导招生简章！
?老师辅导视频授课24小时不限时限地学习！