2009年土地估价师土地估价实务基础考试真题答案

　　一、单项选择题

　　1.A 2.D 3.B 4.B 5.C 6.C 7.A 8.C 9.B

　　10.D 11.B l2.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.B 18.D

　　19.C 20.B 21.C 22.D 23.A 24.A 25.D 26.C 27.B

　　28.C 29.A 30.C

　　二、多项选择题

　　31. BCD 32. BE 33. ABCD 34. BCDE 35. BCD 36. ABE

　　37. ABD 38. ABD 39. BDE 40. CDE 41. BC 42. ACE

　　43. BC 44. BCD 45. BCD 46. ABD 47. AE 48. BC

　　49. ABE 50. ACD

　　三、情景分析题

　　51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. AC

　　57.D 58.B 59. ABC 60. AC

　　四、计算题

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.解题思路

　　根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估

　　该宗地于评估期日的价格。

　　2.计算步骤

　　1)计算房地产总价

　　(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。

　　(2)求取该建筑房地产总费用

　　管理费、维修费、税金为8000000元

　　保险费=建安造价×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)

　　总费用=管理费+维修费+保险费+税金

　　= 8000000+125000

　　= 8125000(元)

　　(3)房地产总纯收益= 30000000 - 8125000

　　= 21875000(元)

　　(3)估算房地产开发利润

　　投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30%

　　=(土地取得费用+62500000)×30%

　　=0.3×土地取得费用+ 18750000元

　　(4)估算房地产销售税费

　　销售税费=售价×10% =216085625×10% =21608562.5(元)

　　(5)估算待估宗地价格

　　土地取得费用=房地产总价一开发成本一利息一利润一税费

　　：216085625 - 62500000 -(0.21土地取得费用+ 6983586.19) -

　　(0.3土地取得费用+18750000)-21608562.5

　　= 106243476.30 -0.51×土地取得费用

　　则：土地取得费用= 106243476.30 -0.51×土地取得费用

　　土地取得费用=70359918.09元

　　地价=土地取得费用÷(1+购地税费)

　　=70359918.09÷(1+I%)

　　=6966(万元)

　　附：年期不同保留位数时的不同结果对照表

　　单位：万元

　　(二)答题要点及参考答案

　　1.方法选择

　　根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。

　　2.计算步骤

　　1)计算土地价格：利用成本逼近法计算土地价格

　　(1)土地取得费= 300(元/平方米)

　　(2)土地开发费= 200(元/平方米)

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