2009年土地估价师土地估价案例与报告考试真题答案

　　一、案例分析题

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.估价对象明确的内容

　　(1)估价对象：坐落于×省×市×区二环路25号住宅用地，共50000平

　　方米;

　　(2)权利人：A房地产开发公司;

　　(3)估价目的：确定土地使用权的人股价值;

　　(4)估价基准日：2009年9月30日;

　　(5)委托估价时间：2009年9月10日：

　　(6)委托方：A公司和B公司;

　　(7)价格定义：“七通一平”，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权(正

　　常市场)价值。

　　2.估价中可以采用的土地利用条件的内容

　　(1)绿地率：≤40%;

　　(2)建筑覆盖率：20% -30%;

　　(3)建筑层数：16层;

　　(4)容积率：4.00;

　　(5)建筑面积：20万平方米;

　　(6)土地面积：50000平方米;

　　(7)土地用途：住宅;

　　(8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40%。

　　3.原土地使用者应履行的责任

　　(1)支付2亿人民币地价款;

　　(2)按照规划条件用地;

　　(3)投资额不低于10亿人民币;

　　(4)在2008年4月30日之前动工建设;

　　(5)在2010年10月31日前完成项目施工建设;

　　(6)完成开发投资总额的25%以上才可以转让。

　　4.该土地原使用者对土地权利可以的处置方式

　　(1)转让;

　　(2)出租;

　　(3)抵押;

　　(4)置换;

　　(5)作价出资;

　　(6)作价入股;

　　(7)赠与。

　　(二)答题要点及参考答案

　　1.可以选择的处置方式

　　(1)出让;

　　(2)国有租赁;

　　(3)授权经营;

　　(4)作价出资(入股)。

　　2.B工厂可以进入股份公司的土地名称和土地面积

　　(1)东侧生产区，土地面积41142平方米;

　　(2)东侧研究楼占地，土地面积1200平方米;

　　(或上述两项合并：东侧厂区占地，土地面积42342平方米)

　　(3)西侧办公楼占地，土地面积6222平方米;

　　(4)厂区外分厂占地，土地面积22100平方米。

　　3.对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义

　　(1)估价基准日：2009年6月30日：

　　(2)实际土地用途：工业，设定土地用途：工业;

　　(3)容积率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);

　　(4)实际开发程度：宗地外“七通”宗地内“六通一平”，设定开发程度：

　　宗地外“七通”，宗地内“一平”;

　　(5)设定使用年期：50年;

　　(6)设定土地使用权类型：根据处置方式任选一种。

　　4.主要的登记信息

　　(1)土地使用权人：B股份有限公司;

　　(2)坐落：××市××区新中路15号;

　　(3)地号：为LH-3- (3) -26-6;

　　(4)地类(用途)：工业;

　　(5)使用权类型：国有出让土地;

　　(6)终止日期：2059年8月7日;

　　(7)使用权面积：41142平方米;

　　(8)土地登记时间：2009年9月1日。

　　二、报告判读题

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.除了报告中所能看到的信息外，关于土地对象描述不清楚的内容有

　　(1)地块在WY6 -3 - 14 -1中的相对方位;

　　(2)地块的形状;

　　(3)地块的长度、宽度;

　　(4)地块的四至。

　　2.我国常见的土地他项权利

　　(1)抵押权;

　　(2)租赁权;

　　(3)地役权;

　　(4)担保权。

　　3.估价对象与WY6 -3 - 14 -1号地块的市场价格存在差异的影响因素

　　(1)相对位置;

　　(2)面积规模，估价对象面积只有WY6 -3 - 14 -1号地块的五分之一;

　　(3)地块形状;

　　(4)容积率小于0.5;

　　(5)规划用途为工业仓储;

　　(6)有高压电缆经过;

　　(7) WY6-3-14-1号地块利用现状的制约。

　　4.上述报告片断中关于土地利用状况方面已经说明的和还需补充的内容

　　(1)规划用途为工业仓储;

　　(2)容积率小于0.5;

　　(3)建筑密度不小于30%;

　　(4)绿地率不大于20%;

　　(5)现已拆为空地;

　　(6)土地利用变迁。

　　(二)答题要点及参考答案

　　1.影响估价对象的租金收益水平的因素

　　(1)用途为商业;

　　(2)临街;

　　(3)框架结构;

　　(4) 1980年竣工(成新度);

　　(5)使用权类型为出让;

　　(6)总建筑面积7500平方米;

　　(7)现代风格装修;

　　(8)公摊面积约为20%。

　　2.在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素

　　(1)前期基础设施工程费用;

　　(2)土地平整费用;

　　(3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分;

　　(4)房地产开发管理费中的土地开发部分;

　　(5)房地产开发利润中的土地开发部分;

　　(6)房地产销售税费。

　　3.土地使用权性质和建筑物状态

　　(1) 1977年，取得国有划拨土地，无建筑物;

　　(2) 1979年，土地为国有划拨性质，建筑物动工;

　　(3) 1980年，土地为国有划拨，建筑物竣工;

　　(4) 2007年，取得国有出让土地，建筑物正常使用;

　　(5) 2009年，国有出让土地，建筑物正常使用;

　　(6) 2040年，国有出让土地，建筑物经济寿命完结;

　　(7) 2047年，国有出让土地到期，建筑物未定。

　　4.计算方法

　　在现有的结果上年期修正加上未来7年的土地收益贴现。

　　(三)答题要点及参考答案

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