物业管理师辅导：空调设备维修保养制度

　　第一条 运行检查制度:

　　1.空调主机:

　　(1)每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查,并记录有关数据,状态;

　　(2)每星期一清洁机房及机组表面灰尘;

　　2.冷冻水泵及冷却水泵,每两小时做一次如下项目的检查:

　　(1)水泵电机轴承温度是否正常运转,是否有异响或振动;

　　(2)压力表读数是否正常;

　　(3)连轴器是否有异响跳动及是否漏油;

　　(4)阀门开关位置是否正常;

　　(5)排除不正常的漏水现象;

　　(6)每周清理泵组外表及机房环境卫生。

　　3.冷却水塔:

　　(1)每两小时检查一次运行电流电压;

　　(2)每天两次实地检查运转情况:

　　A.运转是否有振动或异响;

　　B.水流是否正常,塔内水位是否正常。

　　(3)每星期检查一次皮带张紧度,必要时进行调整。

　　4.柜式空调机:

　　(1)每天到实地检查两次;

　　1)机组运行是否有异响或振动;

　　2)凝结水畅通情况及机组出风情况;

　　3)电动阀门工作状态。

　　(2)每星期检查一次皮带张紧度,必要时进行调整。

　　第二条 月度保养:

　　1.空调主机:

　　(1)认真检查各仪表是否可靠,更换不正常的仪表;

　　(2)检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象;

　　(3)分析一个月以来的运行情况,判断连续运行的可靠性。

　　2.冷动水泵、冷却水泵:

　　(1)轴承加油;

　　(2)检查连轴器润滑油是否足够;

　　(3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。

　　3.冷却水塔:

　　(1)检查皮带轮的磨损情况,必要时更换或修理,同时检查皮带及键是否松动;

　　(2)轴承加油;

　　(3)清洁表面灰尘,要求漆见本色、铁见光。

　　4.柜式空调机:

　　(1)清洗空气滤网,检查表冷器翅片;

　　(2)检查皮带及皮带轮磨损情况,及皮带轮及键是否有松动,必要时更换及修理;

　　(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固,螺丝是否有返松现象;

　　(4)轴承加油;

　　(5)清理机组外表及机房环境。

　　第三条 季度保养:

　　1.空调主机:

　　(1)检查冷冻剂及机油是否足够,机油是否变质,必要时添加或更换;

　　(2)检查清洁水过滤器。2.冷冻水泵、冷却水泵:

　　(1)电机轴承加油;

　　(2)联轴节清洁、换油;

　　(3)检查清洁泵前水位过滤器。

　　3.冷却水塔:

　　(1)保养、检修所有附属阀件;

　　(2)检查所有非不锈钢保护是否完好,必要时做油漆保护。

　　4.柜式空调机:

　　(1)电机轴承加油;

　　(2)检修测试电磁阀门工作状态,检测温控可靠性。

　　第四条 年度保养:

　　1.空调主机:

　　(1)做一次全面性的技术性能检查,再做针对性的拆检处理;

　　(2)检验各仪表的准确可靠性;

　　(3)停机保养前,全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能;

　　(4)检查保养安全阀及所有附属阀件;

　　(5)清洗机油过滤器;

　　(6)每两年更换一次冷冻机油;

　　(7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器,检查管子是否有腐蚀现象;

　　(8)测试电路动作的可靠性,模拟试验各安全装置的性能;

　　(9)电机做年度检修保养。

　　2.冷冻水泵、冷却水泵:

　　(1)检查所有运动部件的磨损情况,更换轴承油;

　　(2)检查密封件的密封情况;

　　(3)检查泵叶壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳内外表面,泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养;

　　(4)检查各仪表的准确可靠性;

　　(5)检查保养所有附属阀件;

　　(6)校对轴线,做好记录,检查键与键轮的磨损情况,检查键轮及键与轴配合是否有返松现象;

　　(7)电机做年度检修保养;

　　(8)测试电路动作的可靠性。

　　3.冷却水塔:

　　(1)检查所有运动部件的磨损情况,更换轴承油;

　　(2)对电机做年度检修保养,并测试电路运作的可靠性。

　　4.柜式空调机:

　　(1)检查所有运动部位的磨损情况,更换轴承油;

　　(2)清理叶轮、风机壳,检查腐蚀情况,做好防锈保护工作;

　　(3)检查所有附属阀件;

　　(4)检查保温层,检查风管是否完好;

　　(5)对电机做年度检修保养;

　　(6)大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查,并在运转48小时后再重新检查一次;

　　(7)清洁消音器。

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