2010年物业管理师考试经营管理复习资料(17)

　　2、房地产投资经济效果的表现形式：

　　①置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。

　　②开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

　　3、房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。

　　投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

　　4、经济评价指标体系

　　房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指针，包括静态指针和动态指针。

　　清偿能力指标是考察项目计算期内偿债能力的指标。

　　房地产投资财务评价指标 表3-2

　　项目类型 盈利能力指标 清偿能力指标

　　静态指标 动态指标

　　房地产

　　开发投资 成本利润率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　投资利润率 财务净现值FNPV 利息备付率

　　资本金利润率 动态投资回收期Pb 偿债备付率

　　资本金净利润率 资产负债率

　　静态投资回收期P′b

　　房地产

　　置业投资 投资回报率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　现金回报率 财务净现值FNPV 偿债备付率

　　静态投资回收期P′b 动态投资回收期fb 资产负债率

　　流动比率、速动比率

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用;动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

　　清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。

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