2010年物业管理师考试经营管理复习资料(19)

　　现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

　　投资回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

　　6、清偿能力指标计算

　　利息计算方法：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还，按全年计息。

　　借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

　　利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。

　　偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

　　资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。

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