物业管理师考试辅导：房地产组合投资管理(3)

　　三、组合投资理论在房地产领域的应用$lesson$

　　组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：

　　(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。这些计划和措施将用于选择投资的城市、子市场和房地产类型。它们应能保证选择的结果有效地利用市场所处阶段的预测结果。

　　(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。

　　(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。该财务可行性分析模型考虑了市场发展的相关信息，如在出租率和租金相对较低但迅速增长的复苏阶段，应使用一个较低的资本化率。

　　(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。

　　(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。

　　(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。

　　(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。

　　(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。

　　(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。

　　(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。

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