2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法3

　　★物业管理的产生与发展$lesson$

　　1.物业管理起源于19世纪60年代的英国，主要人物“奥克维娅?希尔女士”，后来英国成立非盈利性行业组织-皇家特许屋宇经理学会。

　　19世纪末20世纪初，美国出现了专业化的物业管理机构。

　　2.我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：投资由国家和国有企业统包;分配采取实物分配;消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

　　3.1978年我国房地产领域的三项改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革。

　　4.1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立，但是他只是按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式并未市场化。

　　5.1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》;建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》

　　6.1995年，青岛，建设部主持召开了全国第一次物业管理工作会议;1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议;1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验，这次会议主要解决了物业管理市场问题。

　　7.2000年中国物业管理协会成立。

　　★★物业管理在社会经济中的地位与作用

　　1.实施物业管理有利于促进经济增长。居住消费本身包含众多的消费环节：购房消费支出;家庭装饰装修、家具家电等消费支出;使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出，其中后三类消费支出要大大超出购房支出。

　　2.实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。

　　3.实施物业管理有利于增加就业。

　　4.实施物业管理有利于维护社区稳定。

　　5.实施物业管理有利于推动房地产为的良性发展。

　　★在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需要政府发挥应有的作用;

　　2.物业管理是我国城市管理的重要组成部分,物业管理的水平直接关系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能角度考虑,政府必须对物业管理进行适度干预;

　　3.普通商品房、以济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

　　★我国物业管理以条例为分水岭，分为条例颁布前后两个阶段。

　　1.条例颁布前的物业管理制度建设的特点

　　从九十年代初《条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：

　　借鉴性：主要借鉴新加坡、中国香港等国际、地区的先进经验。

　　过渡性：主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革。

　　针对性:主要针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。

　　2.条例颁布后的物业管理制度建设的特点

　　2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。《条例》颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，掀起了物业管理制度建设的新高潮。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：

　　配套性：以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针。

　　经验性：主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排。

　　操作性：主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

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