2012年物业管理师考试基本制度与政策复习方法40

　　★★土地使用权的处理原则 房屋转让与土地使用权转让必须保持一致$lesson$

　　(一)以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当符合的条件：1.按照出让合同约定己经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书(钱合证);2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件(预售);3.转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书(现售)。

　　《城市房地产管理法》还规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移，要求房地产转让后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者己经使用年限后的剩余年限。同时，对受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　(二)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　1.转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策，由受让人办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，转让收益中的土地收前益上缴国家或者作其他处理。

　　2.可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目;私有住宅转让后仍用于居住的;按照国务住房制度改革有关规定出售公有住宅的;同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;根据城市规划土地使用权不宜出让的;县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除己经缴纳的土地收益。

　　★★房地产转让的程序

　　(1)房地产转让当事人签订书面转让全同;(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。

　　★禁止转让的规定：

　　1.达不到法定条件的房地产不得转让;2。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产;3。依法收回土地使用权的;4。共有房地产，未经其他共有人书面同意的;5。权属有争议的;6。未依法登记领取权属证书的;7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　★★★商品房预售：指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品预购人支付购房定金或房价款的行为。目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。

　　1.商品房预售的条件(三证两金)：1，己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2，持有建设工程规划许可证;3，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期;4，开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

　　2.商品房预售管理程序

　　1，房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售;2。记地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：商品房预售许可申请表;开发企业《营业执照》和资质证书;土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分屋平面图;3。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号;4。房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设;5。商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品记预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。