2011年物业管理师考试管理实务复习资料(13)

　　物业装饰装修管理内容 $lesson$

　　装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。在综合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。

　　(一)物业装饰装修范围和时间管理

　　物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位;封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统―等。

　　装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

　　(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装

　　修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：

　　作业时间：8：00～12：0014：00～18：00

　　拆打时间：8：30～11：3014：30～17：30

　　(2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修.应视具体情况相应缩短装修时间。

　　(3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

　　(二)物业装饰装修管理的要求

　　为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：

　　(1)有无变动建筑主体和承重结构。

　　(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

　　(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

　　(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

　　(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　(6)有无未经有关单位批准的下列行为：

　　1)搭建建筑物、构筑物;

　　2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

　　3)拆改供暖管道和设施;

　　4)拆改燃气管道和设施;

　　5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;

　　6)改动卫生间、厨房间防水层的。

　　同时，还应注意检查以下方面：

　　1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等;

　　2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;

　　3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;

　　4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统―要求、阳台栏杆的统一要求等);

　　5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

　　(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，

　　由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

　　1.管理服务费

　　管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

　　2.垃圾清运费

　　垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳;否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

　　装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是：

　　(1)装饰装修垃圾需袋装处理;

　　(2)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

　　(四)物业装饰装修现场管理

　　1.严把出入关，杜绝无序状态

　　由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。

　　装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：

　　(1)核对是否为审批同意的材料。

　　(2)核对是否符合相关规定。

　　对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)，应按照规定办理相应手续;施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续;进人物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料

　　和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。

　　[案例]物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。

　　(案例分析)

　　未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出人口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。

　　2.加强巡视，防患于未然

　　物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。

　　[案例]

　　巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。

　　[案例分析]

　　这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。

　　3.控制作业时间，维护业主合法权益

　　物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。

　　[案例]某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。

　　[案例分析]

　　装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。

　　4.强化管理，反复核查

　　物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全;垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。

　　[案例]

　　某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。

　　[案例分析]

　　此案例表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，因此，此案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节;第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。

　　[案例]

　　装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。

　　[案例分析]

　　装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令其停工整改。

　　在物业装饰装修中各方主体的责任

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