物业管理师考试综合能力考点：法律基础知识应用(2)

　　三、物业管理法律责任

　　(二)物业管理法律责任的主要特点

　　1.法定责任与协议责任相结合

　　2.法律责任的种类和复合关系复杂性

　　3.技术规范确定的责任份量比较大

　　4.法律责任的承担主体具有特定的身份

　　(三)物业管理法律责任的归责条件和原则

　　物业管理法律责任的一般构成，即在一般情况下物业管理法律责任的归责条件，有下列四要素构成：

　　1.行为违法。

　　2.损害结果。

　　3.因果联系。

　　4.行为人主观过错。

　　现代法律确立的归责原则主要有三项，相应形成三种归责类型：

　　1.过错责任原则。

　　2.无过错责任原则，又称严格责任原则。

　　3.公平责任原则，又称平衡责任原则。

　　(四)物业管理法律责任的分类

　　按物业管理法规规定的法律责任内容所属法律部类不同，物业管理法律责任分别为刑事责任、行政责任、民事责任。

　　1.刑事法律责任

　　刑事法律责任是指行为人(包括自然人和单位)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。

　　2.行政法律责任

　　行政责任按承担责任主体行政法律地位不同划分为：

　　(1)违法行政责任

　　指行政主体在行使行政管理职权过程中或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。

　　违法行政法律责任的承担方式：行政侵权赔偿和行政处分。

　　(2)行政违法责任

　　指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。

　　行政违法责任的具体承担种类包括：行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。

　　3.民事法律责任

　　民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。

　　民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。物业管理涉及的法律责任多是复合责任。

　　四、物业服务合同

　　物业服务合同：指物业管理企业接受小区业主或业主大会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。

　　1.物业服务合同的性质

　　物业管理企业和业主之间 是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有各自的权利和义务。两者之间是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公 平、等价有偿和诚实信用原则。所以物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

　　2.物业服务合同的特征

　　(1)物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。

　　(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离

　　(3)物业服务合同是双务合同

　　(4)物业服务合同是有偿合同，要式合同

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