物业管理师考试制度与政策之物业管理条例(1)

　　2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 $lesson$

　　一、《条例》的立法过程

　　1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段，起草小组主要做了下列工作：

　　(一)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况

　　《条例》起草的前期阶段，起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方性政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析，对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足，初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时，通过各种渠道，收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系，起草小组通过考察、交流等形式，重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况，考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑区分所有权制度。

　　我国内地的物业管理在深圳起步，由于地缘关系，中国香港的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴中国香港成熟的立法经验，起草小组多次与中国香港业界进行交流，认真解读了中国香港的《建筑物管理条例》及相关法规，对中国香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理理念、立法背景等作了比较研究。

　　(二)开展立法调研，掌握第一手材料

　　为深入了解物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地，就业主委员会的性质和监督管理、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公共事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了由东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题讨论会，广泛听取了各方面的意见。这些调研活动，有助于在起草《条例》时从实际出发，有的放矢，从而增加《条例》规定的可操作性。

　　(三)进行老师论证，研讨立法中的难点问题

　　物业管理在我国发展仅有20多年，各地物业管理发展很不均衡。同时，我国物业管理理论研究尚处于起步状态，对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识，这给《条例》的起草带来了一定难度。有鉴于此，起草小组通过召开老师论证会、书面征求老师意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。目前《条例》中的业主大会、业主公约制度等，是在充分吸收老师意见的基础上建立的。

　　(四)广泛征求意见，以求彰显民意

　　按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及老师意见。各地根据本地物业管理实践情况提出了很多建议和意见，国务院有关部门、老师、相关单位、业主、从业人员等也提出了具体意见。起草小组在对所提出意见作详细分析后，进行了认真修改。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成《条例》(送审稿)，提请国务院审议。

　　国务院领导和国务院法制办对物业管理立法工作一直非常关注，国务院领导多次批示要加强物业管理立法工作，国务院法制办对起草小组的工作给予了大力支持。

　　在收到建设部上报的《条例》(送审稿)后，国务院法制办随即将《条例》(送审稿)送地方、国务院有关部门、有关单位征求意见。此后，国务院法制办农业资源环保法制司多次组织专题研讨，从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题。例如，物业管理的性质、物业管理企业提供的管理与行政部门管理的关系、《条例》调整的社会关系、物业管理实践中存在的主要问题及其原因、哪些是应由当事人自行处理的民事关系、哪些是需要政府出面进行行政管理、如何推进房地产开发与物业管理分业经营等。

　　针对这些问题，国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)老师论证会。与会老师从不同角度阐明了各自的观点。通过老师论证，在一些问题上统一了认识，为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。

　　2002年6月5日至11日，就《条例》(送审稿)的有关问题，国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司的有关同志，赴上海、深圳进行了专题调研。调研期间，分别召开了由两地物业管理主管部门及有关部门、业主代表、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会、派出所有关同志参加的座谈会，实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研，基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，确立了《条例》(送审稿)修改的基本思路和原则。

　　在老师论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改，并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见，国务院法制办会同建设部多次讨论、修改，并与提出意见的单位进行充分沟通，最终形成《条例》(草案)。

　　物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，如何更广泛地了解反映社会各方面的意见，一直是国务院领导所关心的问题。2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间，国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看，社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定，一致呼吁尽快出台，同时也提出了很多具体的修改意见。从返馈意见的内容上看，主要涉及《条例》的名称和调整范围、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。

　　在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上，国务院法制办会同建设部对《条例》(草案)逐条进行了认真修改，有近半数的意见被吸收，如科学界定物业管理的内涵、进一步细化业主的权利;明确物业管理企业的义务和责任、法律责任中体现优先保护业主共同利益等。未采纳的，主要是那些不应由本《条例》调整的，或者立法时机不成熟、理论上尚存在较大争议，需要进一步研究的意见。《条例》没有吸纳的另外一部分意见，主要是从本地方情况出发提出来的，鉴于我国地域辽阔，地区差异比较大，这些意见由各地制定地方法规或者规章时考虑比较合适。

　　2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。

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