物业管理师考试制度与政策之物业管理条例(5)

　　(五)第五章　物业的使用与维护 $lesson$

　　本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

　　在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题;占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题;房屋装饰装修问题;建立住宅专项维修资金制度问题;利用物业共用部位、共用设施设备经营问题;存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业维修养护问题等。这些问题涉及到公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。因此，这些问题既直接影响物业管理活动的正常开展，又事关社会稳定和居民生命财产安全。

　　针对实践中物业管理企业和个别业主擅自改变公共建筑和共用设施用途的行为，《条例》第五十条规定公共建筑和共用设施不得改变用途的原则，并对改变公共建筑和共用设施用途的程序作了严格限制。

　　针对乱挖、乱占小区道路、场地的行为，《条例》第五十一条和第五十二条对业主、物业管理企业和供水、供电等单位临时占用、挖掘道路、场地的行为予以规范，明确了相应的程序，强化了占用人恢复原状的义务。

　　为了明确物业区域内市政设施的维修、养护责任，《条例》第五十二条规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线、设施设备的维修养护责任。

　　在物业管理区域内，房屋装饰装修对小区环境、物业安全等影响甚大，为了规范房屋装饰装修行为，《条例》第五十三条规定了业主和物业管理企业之间的告知义务。

　　物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要资金数额较大，未雨绸缪，筹集专项维修资金以备不时之需至关重要。为此，《条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。

　　为了规范物业的共用部位、共用设施设备经营行为，确保业主的合法权益，《条例》第五十五条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的程序以及经营收益的分配作了原则规定。

　　为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《条例》第五十六条明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业管理企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。

　　本章规定对于规范业主、物业管理企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

　　(六)第六章　法律责任

　　法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。其中，法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分，如果在一个法律文件中缺乏法律责任的规定，法律所规定的权利和义务就形同虚设。因此，在法律、法规乃至规章中，根据其所调整的社会关系的性质、特点，正确、合理地选择、规定法律责任的条款，对保证法律、法规、规章的有效实施具有非常重要的现实意义。

　　法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织;既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

　　法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

　　第一，它是与违法行为相联系的。没有违法行为，就谈不上法律责任。由于违法行为的性质和危害程度不同，违法行为所应承担的法律责任也不相同。

　　第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。法律责任是一种强制性的法律措施，必须由有立法权的国家机关根据立法权限依照法定程序制定的有关法律、行政法规、地方性法规或者规章来加以明文规定。

　　第三，它具有国家强制性。法律责任是以国家强制力为后盾的。所谓国家强制力，是指国家司法机关或者行政机关有权采取的，能够迫使违法行为人承担其效果的强制力。其他责任，如道德责任，只能通过舆论监督等途径进行，不能通过国家强制力保证执行。

　　第四，它是由国家授权的机关依法实施的。对违法行为追究法律责任，实施法律制裁，是国家权力的重要组成部分，必须由国家授权的机关，主要是国家司法机关和有关国家行政机关依法进行，其他任何组织和个人均无权进行。

　　《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

　　(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业管理企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

　　以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。

　　(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

　　(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

　　(七)第七章　附则

　　第七十条是关于《条例》生效日期的规定，明确《条例》自2003年9月1日起实施。按照法律不溯及既往的一般原理，《条例》生效以前的物业管理活动，不适用《条例》的规定。之所以在公布日期和实施日期之间留出一段时间，是考虑到物业管理是一项关系到老百姓切身利益的大事，需要有一段时间被各方所了解和熟悉。同时，在《条例》颁布之前，大多数省、自治区、直辖市都颁布了相应的地方法规或者规章以规范本地方的物业管理活动，《条例》公布以后，这些地方法规和规章中存在的与《条例》不相符的规定都必须作相应的修改。同时，这一段时间也是宣传教育的时间，由于物业管理与老百姓的生活息息相关，只有让广大人民群众都了解、熟悉《条例》，才能更好的保证本《条例》的贯彻、施行。

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