物业管理师考试制度与政策之物业服务合同(4)

　　四、物业管理企业的责任 $lesson$

　　《条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。

　　物业管理改善了居住环境，提高了物业管理区域内业主的生活质量，有利于物业的保值增值。但是，物业管理不是万能的，不会也不可能包治百病。在实践中，在实施了物业管理的区域内，业主的人身和财产受到损害的情况也常有出现。例如，在实行封闭式管理的住宅小区，某业主存放在车库中的车辆被盗;小偷进入业主家中盗物甚至伤人、杀人等。应当说，就某一特定事项而言，出现某一结果的原因往往是多方面的。在界定各方责任时，不能简单地认为既然实施了物业管理，物业管理企业就应当保障业主的财产和人身安全，对业主在物业管理区域内受到的人身和财产的损害，物业管理企业就应当承担完全的法律责任(主要是民事赔偿责任)。物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为。未能履行包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在安全防范方面，物业管理企业派四名协管人员24小时巡逻。如果物业管理企业不派协管人员巡逻，为根本不履行合同约定;如果物业管理企业派两名协管人员24小时巡逻或者派协管人员18小时巡逻，皆为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业管理企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。

　　物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》和其他法律法规的明文规定外，来自于物业服务合同的约定。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。

　　值得注意的是，物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”，主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。这些法律法规对承担民事(违约或者侵权)责任、刑事责任、行政责任的条件、方式等有明确规定。所谓“相应”，有两层含义：一是根据不同的情况，承担不同类型的责任。例如，构成违约和侵权的，承担违约和侵权责任;违反行政管理秩序的，承担行政责任;构成犯罪的，承担刑事责任。二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担责任。

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