物业管理师考试制度与政策之业主大会制度(2)

　　二、业主大会 $lesson$

　　在过去的物业管理实践中，我国主要采用业主委员会代表全体业主决策的作法，业主委员会对业主的重大事项享有决策权。从实践效果看，业主委员会决策制度对物业管理活动的发展起到了一定的积极作用，但也暴露出许多问题。由于一些业主委员会成员素质不高，以至不断出现业主委员会为了少数人的利益而侵害大多数业主合法权益的情况。同时，也由于业主对业主委员会缺少有效的监督机制，因此，业主之间，业主与业主委员会之间，业主委员会成员之间，产生大量矛盾，给物业管理的正常进行带来影响。2003年《条例》颁布后，改变业主委员会决策的旧有作法，推行业主大会制度，规定物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。这一制度有利于维护大多数业主的合法权利，可以有效解决物业管理活动中业主委员会的不规范行为。

　　(一)业主大会的组成和性质

　　业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。

　　(二)业主大会的筹备与成立

　　1.成立业主大会的限制和选择

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项;对于业主数量很少的物业管理区域，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。

　　2.业主大会的筹备

　　(1)成立业主大会筹备组

　　业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公

　　有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(2)业主大会筹备组的工作内容

　　①确定首次业主大会会议召开的时问、地点、形式和内容;

　　②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

　　③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　(3)筹备业主大会的工作要求

　　①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;

　　②公告《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告;

　　③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准;

　　④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。

　　3.业主大会的成立

　　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：

　　(1)报告业主大会的筹备工作情况;

　　(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(3)宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果;

　　(4)投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;

　　(5)宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。

　　《条例》还规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

　　(三)业主大会的职责

　　《条例》规定业主大会的六项职责：

　　(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(3)选聘、解聘物业管理企业;

　　(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　(四)业主大会活动规则

　　1.定期会议和临时会议

　　业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的;

　　(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。

　　业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。

　　2.业主代理人和业主代表人

　　(1)业主代理人

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。

　　(2)业主代表人

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加大会。

　　(3)业主大会的召开形式

　　业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。无论采用何种形式，必须有不少于物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主的参加。

　　3.业主大会决定事项的表决效力

　　(1)业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

　　(2)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会不符上述两项规则的表决事项，均属无效。业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案。业主委员会还应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告。

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