物业管理师考试辅导：房地产开发经营管理(1)

　　这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产开发经营中商品房销售与出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述，本节不做介绍。 $lesson$

　　一、房地产开发企业管理

　　房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。

　　(一)设立房地产开发企业的条件

　　1.房地产开发企业资格

　　企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件：

　　(1)有100万元以上的注册资本;

　　(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

　　上述条件是针对全国基本情况提出的要求，标准较低。因此，《城市房地产开发经营管理条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。

　　2.房地产开发企业资质

　　企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级：

　　一级资质：

　　(1)注册资本不低于5000万元;

　　(2)从事房地产开发经营5年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额

　　(4)连续5年建筑工程质量合格率达100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面积15万m2以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

　　(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

　　(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(9)未发生过重大工程质量事故。

　　二级资质：

　　(1)注册资本不低于2000万元;

　　(2)从事房地产开发经营3年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额

　　(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面积10万m2以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

　　(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

　　(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(9)未发生过重大工程质量事故。

　　三级资质：

　　(1)注册资本不低于800万元;

　　(2)从事房地产开发经营2年以上;

　　(3)房屋建筑面积累计竣工5万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

　　(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;

　　(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

　　(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

　　(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(8)未发生过重大工程质量事故。

　　四级资质：

　　(1)注册资本不低于100万元;

　　(2)从事房地产开发经营1年以上;

　　(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

　　(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

　　(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

　　(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(7)未发生过重大工程质量事故。

　　(二)设立房地产开发企业的程序

　　1.房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：

　　(1)营业执照复印件;

　　(2)企业章程;

　　(3)验资证明;

　　(4)企业法定代表人的身份证明;

　　(5)专业技术人员的资格证书和劳动合同;

　　(6)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

　　2.房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

　　(三)房地产开发企业的市场活动规则

　　对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

　　《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。

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