物业管理师考试辅导：房地产投资(4)

　　四、房地产投资的利弊$lesson$

　　1.房地产投资之利

　　在介绍房地产的特性时，实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里再介绍房地产投资的一些其他优点。

　　(1)相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

　　(2)能够得到税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

　　(3)易于获得金融机构的支持。由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。

　　(4)能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。房地产投资的这个优点，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。

　　(5)提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

　　2.房地产投资之弊

　　房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在：

　　(1)流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的流动性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。

　　(2)投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。

　　(3)投资回收期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三五年就能收回投资外，置业投资的回收期少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。

　　(4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

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