2010年土地估价师资格考试试题解析之一

　　全国土地估价师资格考试试题的命题覆盖面越来越广，灵活性不断加强，在注重土地估价基础知识、基本理论与方法考查的同时，更侧重理论与实务的结合，综合考查考生运用基础知识分析和解决实际估价问题的能力。2010年土地估价实务考试中，有一道试题颇具代表性。下面简要分析一下这道题。>>>点击进入环球网校土地估价师频道

　　试题如下：

　　2009年5月15日，经过协商，乙公司用其所拥有的一宗土地与丙公司一幢新建办公楼完成置换，并且双方均按照规定办理了相关产权登记手续并取得相关证书。其中，置换中的土地估价由B土地评估机构完成。估价人员对现场进行实地勘察，也对土地的取得和开发利用历史进行了相关调查。丙公司从乙公司获得的土地位于城市二环内，在建工程目前已至地上3层，工地现场内已接入临时工程用水、供电、道路。

　　调查所知，该土地最早为甲企业使用，属于划拨性质，基础设施达到供水、排水、供电、通讯。在1980年5月城市统一开展土地登记时办理的国有土地使用证，登记用途为工业，面积为15000平方米，建筑面积为13000平方米。但在2003年4月30日，甲企业改制，并办理了协议出让土地手续，当时估价委托的是A土地评估机构。

　　2006年2月由于该土地所在城市工业规划布局调整，甲公司在郊区新购置了一宗土地建设新厂房，并搬迁、拆除了旧厂区地上建筑物及附着物。政府在支付了一定补偿后将土地收购，并重新规划，完成一级开发后入市公开交易。

　　2007年3月15日，在市国土资源管理局组织的公开拍卖中，该土地使用权由该市房地产开发乙公司竞得。查看规划部门下达的规划意见书，土地新的规划用途为住宅，建设规模可达到42000平方米，建筑密度35%，控高25米;同时，由于土地西侧市政干道要进行拓宽，规划中明确有代征道路用地1000平方米;燃气管线铺设正在进行中，预计当年年底可投入使用。乙公司在参加竞买之前曾委托A土地评估机构对该土地进行应价评估，确定的最高应价为14000万元，最后以10500万元获得。竞买成功后，乙公司2007年4月15日缴纳完全部土地出让金，并于2007年9月1日办理了相关手续，按规定开工建设。

　　问题如下：

　　1.请用简短语言描述该宗土地的权利变化过程,并列出时间、权利变化内容及相关权利人。

　　2.在土地流转中，A土地评估机构两次参与了估价，请根据以上信息，采用对比的方式，列出前后两次估价地价定义中的不同之处。

　　3.B公司受托对土地置换价格进行评估，请根据上述信息列出委托方可以提供的具体资料清单。

　　4.请根据以上信息，列出在全部的运作过程中，可能涉及的土地登记，并列出登记类型、登记的申请人、登记的土地权利性质等。

　　就内容和问题而言，该试题突出了对土地权属、地价定义、估价依据等土地估价重要知识点的考查，也涵盖了土地登记等方面的基础知识。

　　第一个问题要求列出土地权属及其变化情况。土地权属状况是影响土地价格的关键因素，同一宗土地因权属状况不同，其价值会存在较大差异。因此，权属界定清晰是土地估价实务中的最基本要求，界定土地权属旨在明确土地的权利状况及其归属，包括土地权利人、土地使用权的取得时间、取得方式、权利性质及其变更状况等，通常需要明确评估标的物的权利人是谁、何时取得土地使用权、通过什么方式取得等问题。因此，本问题的参考答案为：

　　(1)1980年5月，甲企业取得该宗地国有划拨土地使用权证

　　(2)2003年4月，企业改制，政府将该宗地土地使用权协议出让给甲公司(甲公司取得该宗地的出让土地使用权)

　　(3)2006年2月，政府收购该宗地

　　(4)2007年3月15日，政府通过拍卖方式将该宗地土地使用权出让给乙公司

　　(5)2009年5月15日，通过置换方式，乙公司将该宗地土地使用权转移给丙公司

　　第二个问题要求回答，对于同一宗土地而言，在不同估价目的、不同估价时点、不同规划条件、不同利用状况下的地价定义有何差异。解答该问题，需要准确把握地价定义的几个关键点，着重说明两次评估在估价基准日，土地权利状况(权利性质、使用年期等)，设定土地用途、容积率、开发程度等方面的不同点。参考答案为：

　　(1)估价基准日。第一次：2003年4月30日;第二次：2007年3月15日

　　(2)设定用途。第一次：工业;第二次：居住

　　(3)容积率。第一次：0.67;第二次：3.23

　　(4)权利状况。出让土地剩余使用年期：第一次，50年;第二次，70年

　　(5)基础设施情况。第一次：工业用途下的五通一平;第二次：居住条件下的五通一平

　　第三个问题要求列示在土地置换这一特定估价目的及估价对象状况下，委托方可以提供的估价资料清单。考生可根据试题所提供的相关信息，结合估价实务经验，分析判断应由委托方提供且对估价对象价格有重要影响的资料明细。参考答案为：

　　(1)土地出让合同;

　　(2)土地出让金缴纳凭证;

　　(3)出让国有土地使用证;

　　(4)规划文件(或规划意见书、建设工程规划许可证、审定设计方案等);

　　(5)施工许可文件(施工许可证等);

　　(6)置换协议。

　　第四个问题重点考查考生对土地登记的概念、类型、内容和程序等基础知识的理解、掌握和实际应用情况，要求考生能够准确把握土地登记的类型和关键内容。参考答案为：

　　(1)初始登记、甲公司、划拨土地使用权

　　(2)注销登记、甲公司、划拨土地使用权

　　(3)初始登记、乙公司、出让土地使用权

　　(4)变更登记、丙公司、出让土地使用权

　　该题给予的启示在于：只有充分掌握土地估价、土地管理及相关基础知识，牢牢把握估价中的核心内容，并能灵活运用于估价实践中，才能适应估价的各类实务性工作要求。

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