物业管理师考试辅导：招标投标阶段合同管理(1)

　　随着社会主义市场经济的发展和物业管理市场化水平的提高，物业管理招投标应运而生，并将成为业主选聘物业管理企业的主要方式。招标阶段的合同管理，主要指物业管理企业如何理解招标文件的内容，根据自己的条件，在合理的预算价格内，选用合理的管理方案来最大程度满足招标人的要求，以求得中标。$lesson$

　　一、物业管理招投标概述

　　(一)物业管理招投标的内涵和意义

　　物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标，是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标，是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。

　　物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。招标方(开发商或业主委员会)设定“物业项目的经营管理”这一标的进行招标，如果物业管理企业认为可以选择管理这一物业，它就会参与这一标的投标。物业管理企业提供交换的标的是管理性服务。这种服务的质价如何，要经过招标方的评判。只有招标方认为物业管理企业提供的服务是最好或最合适的，它才会选择该物业管理企业。

　　物业管理实行招投标，是社会主义市场经济的需要。这对引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力;推动物业管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力，从而全面促进物业管理行业的发展有着重大意义。

　　(二)物业管理招投标的原则

　　物业管理招投标目的是在一场竞争性招标中，找到最理想的物业管理企业，招标方要想吸引尽可能多的物业管理企业投标，并从竞争性投标中得益，就要对所有参加投标者实行“公开、公平、公正、合理”的原则。

　　1.公开原则

　　公开原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布，特别是面向整个物业管理行业公开招标的物业管理项目，更应对外公布操作程序、标书要求等，使有关各方都能了解，从而便于行业监督和社会监督，增加透明度，保护招投标双方的合法、正当权益。

　　2.公平原则

　　公平原则，是指要使所有物业管理企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业管理企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的。

　　3.公正原则

　　公正原则，是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁”。评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的。

　　4.合理原则

　　合理原则，是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理。既不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

　　(三)物业管理招投标的特点

　　由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点。

　　1.早期介入

　　新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，具有早期介入的特点。一般应在物业开始销售之前进行物业管理的招投标。这样，物业管理企业就能从专业管理和业主利益两个角度出发，利用以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见。如住宅小区，注意生活网点的合理布局，生活服务半径尽可能缩小，对生活设施的现代化的考虑等;对施工质量进行监督，对不完善项目及时采取补救和整改措施等。这有利于日后物业管理的实施。另一方面，由于是早期介入，物业具有某种程度的不确定性，这就给招标书和投标书的编制带来了一定的困难，如公用设备、设施的布局、选型直接影响着公共能源费的测算。一般做法是，业主与物业管理企业就未确定项目先签订意向性协议。

　　2.阶段性

　　物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管理就是一项长期性的工作。物业管理的这种长期性决定了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整;因此物业管理企业一旦中标，并不意味着一直由其负责该物业的物业管理，直至物业使用寿命结束。一方面，随着时间的推移、服务内容的调整，可能会有更好的物业管理企业参与竞争;另一方面，也可能由于自身的管理服务技术水平低下或企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。过了委托管理期限，可由业主委员会根据其管理服务业绩，决定是否续聘原物业管理企业。若续聘则要重新签订合同;若不续聘，则由业主委员会重新向社会公开招标。所以，物业管理招标具有阶段性的特点。

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