助理理财规划师专业能力-制定住房消费方案

　　一、 为什么要进行住房消费规划?
　　根据负担能力、个人所处的生命周期阶段选择合适的要求;
　　设定购房目标，提前准备;
　　根据客户的财务状况在各种还款方式中选择最佳的还款方式;
　　将住房消费规划与其他规划如子女教育规划、保险规划、退休养老规划等相结合，综合考察，最终确定最佳的理财方案等。
　　二、 住房支出的分类：住房消费和住房投资
　　三、 购房的目标：
　　1 购房面积需求：不必盲目求大、无需一次到位、量力而行
　　2 购房环境需求
　　3 购房规划的流程图
　　四、 购房的财务决策
　　(一) 财务规划的基本方法
　　包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、房价这三大要素。
　　购房的财务决策――购房规划的基本方法
　　1 可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限
　　2 可负担房贷：以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的上限比例
　　3 可负担房屋总价= 可负担首付款+可负担房贷
　　4 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数
　　方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价
　　估算可负担首付款、估算可负担房贷;
　　估算可负担房屋总价：可负担首付款+可负担房贷
　　方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供
　　(二) 其他需要考虑的因素
　　1 契税：普通住宅1.5%，非普通住宅3%
　　2 评估费：一般二手房、高档公寓、别墅需要评估
　　3 律师费：公积金贷款不需要
　　4 保险费：商业贷款采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险，费率0.04-0.06%间。
　　5 抵押登记费：每平方米0.30元;二手房公证费每间200元
　　6 印花税：与房地产开发商签合同时，购房款的万分之五;与商业银行签贷款合同时，贷款额的万分之五

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　　(三) 购房财务规划的主要指标
　　1 房屋月供款与税前总收入的比率 ? 不超过25-30%
　　2 所有贷款月供款与税前总收入的比率，一般控制在33-38%
　　一、 住房消费信贷
　　(一) 住房消费信贷的种类
　　1 个人公积金贷款：不超过30年，利率低、要求提供担保、贷款对象有特殊要求
　　担保的形式：抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证
　　2 个人住房商业性贷款：
　　(1)个人住房按揭贷款
　　(2)个人二手房贷款
　　(3)个人商用房贷
　　(4)个人住房转按揭贷款
　　(5)集资建房或个人自建房贷款
　　(6)个人住房商业性贷款的形式：
　　抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押(质押)加保证贷款
　　3 个人住房组合贷款：
　　住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一套住房发放的组合贷款。
　　(二)还款方式和还款金额
　　1 首付款：30%
　　2 期款：借款人获得房贷后，须定期向银行归还本息
　　贷款在一年期以上的，采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法。
　　等额本息每月还款额
　　=[贷款本金*月利率*(1+月利率)还款期数] / [(1+月利率)还款期数-1]
　　等额本金每月还款额
　　=(贷款本金/还款期数)+(贷款本金-累计已还本金)*月利率
　　3 提前还贷的选择权
　　(1)提前还贷的三种情况：
　　借款人贷款时对自身的偿还能力估计不足;
　　借款人在贷款时根据成本效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入高利润项目，贷款后投资项目收益发生变化;
　　借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善。

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　　(2)提前还贷的方法：
　　全部提前还贷;
　　部分提前还贷，剩余贷款每月还款额不变，缩短还款期限;;
　　部分提前还贷，剩余贷款每月还款额减少，还款期限不变;
　　部分提前还贷，剩余贷款每月减少、同时还款期限缩短。
　　(3)如何还贷最优?
　　(4)提前还贷需要注意的问题：违约金
　　4延长贷款
　　(三)利率调整对还款总额的影响
　　案例：王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。
　　问：可负担首付款?可负担房贷?可负担房屋总价?
　　王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。
　　王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。
　　则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元
　　N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?
　　可负担房屋总价= 458797+250000=708797元
　　验证贷款比例是否合适?
　　250000/708797=35%
　　贷款比例=1- 35%=65%
　　案例：
　　张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子所需要的费用为60万。张先生对首付房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。
　　假设按7成按揭，贷款期限20年，按照6%的贷款利率，计算如下：
　　P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?
　　计算得PMT=3009元。
　　分期付款计算案例：
　　张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6%，期限为20年。如果采用等额本息方式，每月还款额为多少?张先生在还款5年之后，还有多少本金未还?还了多少本金?还了多少利息?

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